业主权益与管理规范
高楼装修的法律探讨

近期，我处理两个有关装修课题的案件，让我不得不重新思考：在高楼装修这个课题上，到底是管理层的权限比较大？还是地方政府的权力比较大？

第一个案例，雪邦一个属于分层建筑的围篱社群，业主共有3个单位，其装修图测在获得雪邦市议会批准之前，亦获得共管机构(JMB)签名核准。

不过，管理层却以这个业主装修单位的屋身超出其单位（跟共管产业毗邻）的边界线超过6寸，而发出停工令，要求屋主立即停工。

如果看回这个获得市议会批准的装修图测，该屋主只是按照所批准的图测展开装修工作。更何况，这个图测当初也获得共管机构所批准，而所谓越界6寸的建筑结构也在图测中显示无遗。

如果共管机构当初批准这个建筑图测，如今再以本身所批准的“越界6寸”作为理由，而对业主发出停工令，这岂不是“前后矛盾”？

管理层决定外墙粉刷

上述业主也聘用了本身的土地测量师展开测量工作，而根据土地测量师的测量结果，这个所谓“越界”的屋身结构只有10毫米，或相等于1公分。由于其墙身厚度为15公分，因此只要所谓“越界”的部分不超过墙身的一半，皆属于可以被接受的底线。

针对这个情况，我请教了另一位土地测量师，他也证实了这个说法。

根据他的说法，即使屋子墙身跟共管产业范围毗邻，但这个围墙一半是属于业主的，另一半则属于管理层的。

因此，一半厚度的墙身须落在本身的单位界线内，另一半厚度的墙身则可以落在本身单位的界线之外。

管理层有权决定外面一半的墙身要如何设计，或是用什么颜色的漆料粉刷。至于内墙要如何设计或粉刷，则属于屋主本身的权利。

目前，业主针对这个案件入禀分层管理仲裁庭，并准备传召市议会官员与土地测量师出庭作证，且让我们看看分层管理仲裁庭最终如何下判。

另一个案例，则是某个单位展开装修时，据说敲打了屋内某个部分的承重墙(Sheer Wall)，管理层遂发出停工令，并向市议会投诉，但县议会在发出停工令的同时，却批准了这个业主的装修准证。

管理委员会当然不满意啦！毕竟，停工令依然有效，而市议会在发出停工令的同时，为何却给了这个业主所需要的装修准证呢？根据有关官员的说法，屋主有权以当局所发出的准证展开装修工作，管理层无权阻止。

这就是两个装修工程的实例，其一乃是合法的却被阻止展开装修工作，其二乃是非法的却被允许展开装修工作。这就回到了问题的核心：到底是管理层说了算？还是地方政府说了就算？

管理层规范对外细节

根据一般的管理原则，除非影响到邻居的日常生活，或是影响到整个建筑物的结构安全，否则，管理层无权插手个别单位内所发生的大小事情。

那么，为何管理层却要业主跟他们申请装修准证呢？

这是因为管理层在这个审批过程中，要确认业主所要展开装修的工程，不会影响到整个建筑物的结构安全，同时规定屋主及承包商所可做及不可做的事情，包括订下可动工的时段、确定装修工人的身分资料，垃圾如何丢置等。

由此可见，管理层在某个程度上，有权决定如何规范装修工程的对外细节，而不是决定这个工程的对内细节。

我们看回2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表所制订的管理法规，第27(1)条款有提到业主无权在取得管理层所给予的书面批准之前，展开装修工作，甚至若有必要，还须取得相关政府单位的批准。

这个管理法规第27至29条款，还清楚列出管理层可以规范装修工程的许多细节。即使获得地方政府发出装修准证，这类准证只是批准可以更动哪些结构，或添加哪些新的建筑构造，但这毕竟不是动工准证。

在这个情况下，动工细节还是属于管理层的权限。

通常，业主在向管理层申请装修准证，而管理层在批准装修准证的过程中，所有的动工细节就会被一一订了下来。若有任何业主不遵守这些动工细节，管理层还是有权发出停工令的。

但是，地方政府官员也许长期习惯了自己那套“我说了算“的心态，要干预管理层早已经发出的停工令。

当然，在公说公有理，婆说婆有理的情况下，最终的办法就是诉诸公堂啦！

业主可更改围墙内设计

管理法规阐明业主无权在未取得管理层书面批准的情况下，迳自改变分层单位的外观、粉刷颜色及外墙设计。

然而，对于一个属于分层建筑的围篱社群，这些单位若要在大门以内的客厅入口处安装拖拉式的玻璃门，管理层却给这位业主制造许多麻烦。

这是真实的案例，某个属于分层建筑的围篱社群，而受影响的业主就找我求助。

根据她的说法，由于经常有蛇类或晰蜴从附近河边窜进她的屋子，加上家有小孩子，本身又怀孕对动物体毛及灰尘容易反应过敏，所以就在客厅入口处改装拖拉式的玻璃门。

结果，管理层就以这个理由要业主拆除这个玻璃门，并要业主过后才能提呈装修申请，始能考虑是否让这个业主改装玻璃门。

事实上，若按照政府制订的管理法规第11条款，管理层只有权管理个别单位的界线外墙，而对于围墙之内的结构或设计，管理层确实是没有权限的。

在这种情况下，业主若要更改其大厅入口处的门墙设计，管理层无权拒绝。