产业市场消化2008/2009年全球金融危机的效应后，价格开始逐一走高，财政部、国家银行先后重新检讨打房措施，包括加大打房力度，例如提高产业盈利税、指示发展商废除一些购屋优惠措施、加强银行发放贷款的条件等等。

贷款难批交易放缓

政府或许没有预料到加大打房力度，冲击最大的反而是中低价房屋的购屋者，银行对贷款申请者设定较高的门槛，看紧批准贷款的关口，如此一来，许多首购屋族，面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手的产业市场，交易开始放缓，尤其是在2015年开始，产业经纪普遍建议业主降低房屋卖价，因为银行的估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买产业计划。

这与政府的原意似乎有些出入，有关当局推出打房措施，主要目的是让产业市场降温，最终目标是：价格不会继续上涨，或是维持在原有价位，至少介于银行估价的水平。

可是，环顾巴生河流域的产业价格，严格来说，降温的例子并不多，说到降低产业交易价，在转手市场的一些房产单位，由于转售价与原价相比有一段距离，有些业主可能需要现金，会选择降低要价。

不过，在一手市场的待售产业，情况稍有不同，位于策略性地点的产业，价格保持坚稳，而且有些买家目标只有一个：就是购买新建的房屋，他们对旧的房屋有些顾虑，担心老房屋有不好的历史，或者已经很老旧，需要不少钱来装修等等。

第3房贷限借70%奏效

虽然国行分别于2010年的3月、5月及7月升息0.25%，房贷成长率只在6月短暂放缓，接着又继续走高，直到政府于2010年11月开始推行第3间房贷限借70%措施，才使到当月房贷获批增长率减至3.1%。

在该措施推行的首半年，成长率起伏不定，即使国行于2011年5月再次宣布升息，6月的房贷却达到36.2%的获批成长率，显然打房成效不大，直到2011下半年，房贷获批成长率才跌至单位数，最低跌至1%之间。

2012年，随着首2年内脱售产业，产业盈利税调高5%至10%，并于1月1日开跑，全年的房贷获批成长率大部份显示负成长，当中以1月最为显著，滑落20.9%，意味上调产业盈利税对市场投机活动具一定的阻吓作用。

2013年1月1日起，政府加大打房力度，进一步调高产业盈利税，同时也缩短个人产业贷款最高年限至35年，不过其效应仅在实行的第二个月显现，过后的房贷发放率不见收敛，即使在11月宣布废除发展商承担利息计划（DIBS），依然升高49.7%，创下近3年的最高增长率。

2014年1月1日，当局把外国人在大马置产的价格顶限提高至100万令吉，同时以申请者净收入为准发放房贷，又把首3年内脱售的产业盈利税调高至30%，第4及第5年内脱售产业征税率提升至20%和15%。

显而易见，这一波的打房措施较过去几年更有效，10个月房贷批准率大部份以个位数成长，国行于7月宣布升息时显著挫跌13%，并写下近2年低点，其他月份也多数维持在10%以下，反映房产交易量已适度放缓至合理水平。

盼放宽房贷门槛

最近，市场人士呼吁政府探讨降低产业盈利税的征收，同时也希望商业银行放宽借贷条件，特别是对首购屋者提出的申请。

提到如何协助房屋贷款申请者，以便他们的申请比较容易获批，本地一些商业银行贷款部的职员说，当银行在审核他们的申请时，如果他们的信贷纪录良好，尽管财务条件稍微达不到要求，申请依然可以获批。

所谓的信贷纪录良好，指的是没有个人贷款、准时偿还大学的借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时偿还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等，也必须准时缴付。

欠卡债或列黑名单

为何说必须准备偿还每月应付的费用，林若辉律师说，拖欠信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致今后向银行申请贷款有困难。

他说，拖欠贷款者的名字一旦进入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行有权根据这项记录，来评估贷款者的风险，以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候，市民没有把拖欠贷款当作一回事，即使律师楼已发出信件，可能也不加以理会，惟有在向银行提出贷款申请，被告知已被列入银行的黑名单，这时才意识到事情的严重性。

准时还款
再贷有望

对于准备购买第二间房屋的申请者，之前的还贷记录尤其重要，马银行一家分行的贷款部经理说，有些申请者虽然年纪并不年轻，譬如已经是中年人士，收入也不是很可观，但他们过去的还贷记录很漂亮，每一期的分期付款都准时缴还，不曾有拖欠的记录，银行是会考虑他们的申请。

担保人为申请加分

不过，银行会要求贷款者一定要购买房屋贷款保险，除非申请者本身购买相当多的保单，拥有充份的保障则另当别论。

另外，兴业银行贷款部一名负责人说，假如贷款申请者条件稍微逊色，银行可能会建议他们联名、或是找来一名担保人，以便能为他/她的贷款申请加分。

此外，条件较弱的贷款者获取的贷款利率，可能比较不吸引人，主要是银行将风险计算在内，简单说，假设A申请者的财务条件优厚，他领取的贷款配套，其贷款利率会比条件较逊的B贷款者漂亮。

另一方面，对于条件较逊的贷款申请者，大众银行会要求贷款者、存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行，存款证书由该银行保管，一旦贷款者拖欠分期付款，银行将通知贷款者，前来提取存款，以偿还贷款分期，这可说是最坏情况的折衷方案。

从商业银行对贷款申请者采取的措施，明显的，为保障他们本身的利益，先做好一部份工作，例如握住贷款者的定期存款证书就是一个例子。

促弹性处理房贷申请

大马房地产发展商会（REHDA）促请政府放宽房屋贷款指南，让人民能较容易拥有属于自己的房屋。

该会希望政府检讨房屋贷款指南，包括检讨70%房屋贷款对比、根据净收入批准贷款申请，重新启动发展商承担利息计划，以及35年贷款顶限的措施。

盼降低发展商成本

房地产发展商会也希望，银行为购买首间房屋的购屋者，推出高达50万令吉的亲民贷款计划，该贷款计划应该更具弹性处理、更容易批准、更长的偿还期，借贷额甚至可以达到100%。另外，该会希望减少发展商的营运成本，目前发展商需要支付各种各样的费用，包括财政捐款：转换土地用途费用、开发费、提供基本设施，例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。

与此同时，还需要兴建变电站、水库、电缆等，这些都加重发展商的成本。因此，该会促请政府降低或废除一些不必要的费用，以让发展商能节省成本，将这笔省下的资金，用来兴建更多可负担房屋，以让更多市民受惠。

买不起
先租房

国家银行发言人较早前提醒人民，假如没能力购买房屋，倒不如先租屋，国行目前暂时无意进一步打房，至于放宽现有借贷准则的呼求仍在考虑中。

基于我国家庭债务偏高，国行认为，银行提供贷款是让购屋者购买房屋，但不希望看到几年后出现房屋被拍卖的窘境，最终无法拥有自己的房屋。

针对购买不起房屋，不如先租屋的观点，购屋者协会中文组主任陈钟灵说，马来西亚人普遍还是希望能拥有自己的房屋，毕竟租屋不是长久之计，除非是迁就工作地点，短期间租屋则另当别论。国家银行实施的打房措施确实让产业交易降温，也有助于抑制产业投机，可是，由于房价依然偏高，导致许多人无法实现购屋梦想。

产业盈利税
可望降低吗？

背景

政府于1976年制定产业盈利税（1976 Real Property Gain Tax、简称RPGT），主要是取代1974年的地产投机法令（1974 Land Speculation Act）。

产业盈利税的征收，主要是针对业主脱售产业获利的税收，也是为了抑制房地产（包括土地）的投机买卖。

兹将1976年产业盈利税法令的税率征收架构列如下：

第一部份：适用于个人置业者

在购买产业后的2年内脱售，售卖产业取得的盈利，需面对30%征税率。

第3年脱售，需面对20%征税率。

第4年脱售，需面对15%征税率。

第5年脱售，需面对5%征税率。

第6年或之后脱售，不需缴税。

第二部份：适用于公司投资者

在购买产业后的2年内脱售，售卖产业取得的盈利，需面对30%征税率。

第3年脱售，需面对20%征税率。

第4年脱售，需面对15%征税率。

第5年脱售，需面对5%征税率。

满5年后脱售，一样需面对5%征税率。

第三部份：适用于非公民或外资

在购买产业后的5年内脱售，所取得的售卖产业盈利，皆面对30%征税率。

第6年及之后脱售，需面对5%征税率政府在2007至2009年暂时豁免征收产业盈利税，之后在2010年1月1日起又重新实行。

2013年财政预算案将不同时限脱售的产业盈利税上调5%，首两年转售需缴15%，第2至5年脱售则需缴税10%。

常见疑问

问：哪一些房地产业交易需缴产业盈利税？
答：房地产业包括空地、园丘、店屋、办公室、商业大厦、酒店、停车场、房屋、工厂、货仓等等。这些房产交易都受产业盈利税法令的管制。

问：在海外脱售房地产，需缴产业盈利税吗？
答：这是以国土观念来征税，即海外脱售房地产所取得的获利，属资本获利，不用缴产业盈利税。

问：持有产业超过5年才出售，不必缴产业盈利税，但需要呈报吗？
答：虽不需缴，但卖主须在买卖合约日期的60天内，填写相关表格并呈交于税收局。

问：如何呈报和缴付产业盈利税？
答：脱售房地产1个月内（从签约日算起），或经由书面申请获认可的时限内，律师会协助卖方向税收局呈报相关表格，买方也得呈报，收到相关表格后，内陆税收局会发出通知书给卖方。

问：产业盈利税有辖免的空间吗？
答：有、这包括：

1.脱售持有超过5年的产业。

2.脱售自住的房屋，但一生只能豁免一次，夫妻两人可分开享有。

3.父母及孩子、夫妻、祖孙之间相互赠送的产业。

问：如何计算产业盈利税？
答：产业盈利税是根据有关产业脱售时的净利计算，若是持有少过5年，而脱售价比购买价及脱售涉及的开销高，即需缴付。

若要计算净利，脱售价可先扣减交易过程涉及的开销，以下例子供参考：

■脱售价格

注：范例内为产业脱售价可先扣出以下费用：1.业主购入有关产业后，为提升或保值的开销；

2.为确定、保存或捍卫其产权的相关开销（如律师费）；及

3.脱售时涉及的开销（如产业代理佣金、律师费等）

■购买价格

注：范例内为ii购买价格可先加入相关费用，如印花税、相关律师费等等；同时扣除损失赔偿、保险赔偿，以及之前脱售房地产时收到的抵押金。

从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在内，意味是房地产的可征税盈利比之前高。

结语：

业界人士希望国家银行不继续打房，甚至应检讨之前的打房措施，以便恢复一手市场和转手市场的产业买气，对于未有房屋者来说，最好是收入能增加，以便达到银行的借贷规定，更好的应该是产业价格能调整为比较合理的水平。"