每当我们谈到产业投资，围绕我们思绪的是该投资哪一类型的产业、应该在哪一个城镇投资，以及如何筹措投资的本金。

上期文章，我们提及几款比较热门的投资产业，例如服务公寓、多合一产业城镇、双锁匙房产、低密度且拥有多个车位的产业计划。本期，我们来探讨半岛、东马多个城镇，比较有潜能增值的产业，或者说在哪一个城市、应该选择哪一类型房产作为投资工具。

往北往南产业增值迅速

一直以来，当我们讨论投资产业地带，离不开巴生河流域、槟城、柔佛依斯干达等地，这些地区的产业增值幅度比较可观、增速也比较快。

今天，这几个地区的产业依然炙手可热，不过，投资者开始转战其他城市，掌握有关城市仍有较可观增值空间的优势。

从吉隆坡往北的霹雳，往南的森美兰州，近几年来产业增值幅度不错，特别是在学院附近的房产，其中投资者对公寓的需求，并不比有地房产逊色，主因是学院生多数首选公寓，一来有共用设施、二来是围篱产业，拥有保安服务。

旅游州槟城和马六甲土地面积都比较小，产业的售价逼近巴生河流域，一些甚至超越雪隆部份地区的水平，特别是在槟城。

提到槟城的房产，靠近大学、海滨地区的产业，都是比较多投资者追逐的，不论是公寓或洋房，其中有不少转型为度假单位，每逢周末或假日，国内外旅客较多，几乎是供不应求。

业界有些人认为，尽管热门城市房产并不便宜，但如果投资回酬可观，还是应该考虑的，当然，也有些人持不同观点，就是不妨考虑一些仍有增值空间城市的产业。

乡镇产业需求增

对个人投资者来说，如果准备选择巴生河流域以外地区的产业，同时，又必须能兼顾产业的维修，譬如可以委托家乡的亲友打理，而且不难出租、租金与贷款分期差距不会太大的产业，那么是可以筹资购买的。

从霹雳的怡保、森美兰的芙蓉、汝来、彭亨关丹、马六甲、柔佛峇株巴辖、麻坡、沙巴亚庇、砂拉越古晋等城市最近几年产业的涨幅，以及产业的增值步伐来看，都具有一定的增值潜能，而且与巴生河流域、槟城、柔佛依斯干达等地区的产业价格比较，屋价仍有不可忽视的竞争力。

现代人在消磨闲暇时间的观念大有不同，造就假日度假屋这个行业的崛起，这类型产业也称为民宿，可以是独立式洋房、半独立式房屋、双层排屋、共管公寓、服务公寓，可应付不同顾客的需求，人数较多的需要独立式洋房、半独立式房屋、双层排屋、人数较少的比较适合服务公寓。

在假日天数不多的时候，人们选择在国内旅游，因此，对度假屋或民宿的需求，无形中相应增多，大家也意识到：国内有不少乡间小镇，可能因为美食、某个景点而出名，对民宿的需求保持殷切。

民宿扭转旅游导向

说到民宿，那是一种由私人经营的小型家庭旅馆，通常房间不如商务旅馆多，也不一定有接待柜台与穿着制服的服务人员，而且与旅馆不同的是，民宿可能没有先进的网路订房系统、刷卡等服务，而清扫，订房，接待客人等，往往都是由主人与其家人负责。

“民宿”源自日本的Minshuku，原意与英美的“Bed & Breakfast”（简称B&B）有许多相似之处，也就是仅提供住宿与免费早餐的家庭旅馆。

典型的民宿以传统产业（农渔业）盛行、具有观光资源的乡间地区为多，例如属于休闲农业分类的市民农庄便是，至于在旅馆林立的都会区则较少见。住家主人将客房提供旅客住宿，就是民宿的一种，民宿的规模则视主人的居家环境而有所不同。

最小的民宿可能只有一间客房，大型的民宿则可能具有露营地，独栋别墅等，某些民宿主人也提供许多与当地观光有关的服务，如协助住客租赁车辆、规划包括当地旅游、当地特产制作过程的行程。

所以具有当地特色与口碑的民宿常为热门之选，不少家庭出游，往往宁舍连锁旅馆，而选亲切热情的民宿。

小镇民宿投宿率高

此外，不少具有建筑风格、客房装修精美的民宿，经常成为媒体杂志报道的焦点而成为知名民宿，更有甚者成为电影、连续剧的取景地而广为人知。

尽管民宿为家庭旅馆的一种，但房客未必与主人住在一起，共用同样的厨房与卫浴设备；一些不喜欢家庭生活被打扰的主人家，有时会聘用外人来协助经营民宿。

在我国，民宿分布在城乡小镇，包括国内二、三线城市，可以是整个单位，也可以是个别卧房出租，方便应付假日或周末投宿客较多的需求。

另外，有些业主选择将额外的房产单位，改装为民宿，主要是可以比较妥善保养产业，同时，亲朋好友从远方前来度假，也有一个投宿的地方。

一般来说，假如每月能出租10天，不会输给一年365天租给学生或上班族的投资方式，许多时候，当你将产业单位领回来时，多数需要一笔钱来维修，扣除维修费用，租金所得可能只剩下半数而已。

除了巴生河流域、槟城，以及国内一些旅游景点、避暑胜地的度假胜地比较受欢迎，东马的沙巴、砂拉越的民宿，也是许多度假客的投宿选择。

公寓出租率高
港口厂房抢手

除了民宿，少数一些人也投资办公单位、物流产业如厂房、货仓，以量来说，人们投资公寓的比例最高，不论是上班族或大专学生，在外首选租的房屋多数是公寓，因此，出租率也相对较高。

至于厂房或货仓，经营出入口贸易的厂家，对这类产业的需求保持殷切，特别是坐落在港口及附近的产业，一般来说都比较抢手。

还有办公单位或店屋，不一定是在大城市才吃香，在一些小镇或二、三线城市，如果店屋数量不多，可能就是一排或两排店屋，而且是鲜少人会出售的单位，那么，当有人准备出售时，手上若有充裕资金，是可以考虑投资的。

另一项投资者属意的产业是土地，可是，土地待售的地区多数是在市郊，假如有多余的资金供投资，而且土地质量不错；同时，所在地点不致于太偏远，或者有亲人朋友代为打理，例如不时前往查看、聘请工人除草，避免杂草丛生，引来有害爬行动物，是可以选择作为投资组合的工具。

在投资土地之前，最好能稍微了解有关州属的土地法，对其他州子民前来投资土地是否有设限，以及能取得的贷款额度，个人或公司在商业产业、工业产业，以及土地的投资，一般能取得的贷款额度并不高。

减息为投资者捎佳音

另外，市场人士预计，2016年杪可能还有另一轮的减息，不过，他们认为平均借贷率偏低一段日子，显示并非利率导致产业市场成长放缓，而是借贷动力与家庭债务偏高所致。

2016年首7个月，非住宅产业贷款的申请保持偏软，按年比下跌2%，获批准的贷款继续恶化，按年比下跌21%，无论如何，一些投资者决定观望一段时候，期待仍有下一次的减息25个基点，国行已在今年7月降息25个基点。

城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥玛不久前披露，该部将会发出执照给产业发展商，以便发展商可提供贷款给购屋者。

部长举例说，假如购屋者在My Deposit计划获得10%贷款，向银行申请只获得70%的屋款，那么，其余的20%可以向发展商贷款，而且不限于首购屋者。

关于政府的MyDeposit计划，那是首相拿督斯里纳吉今年4月6日公布，协助月入1万令吉以下的首购族、购买8万至50万令吉以内房屋的计划，政府将为成功申请者提供介于房价的10%、或不超过3万令吉的辅助金。

另外，发展商也可以考虑借出100%的房屋贷款，胥视发展商对申请者具备的条件来决定，这对需要贷款的购屋者来说，无疑是个意外的喜讯。

产托属低风险股项组别

许多人认为，只有投资产业才能收到租金，其实，购买产业投资信托（REITs）也能为投资者带来可观回酬。

产业投资顾问表示，公众对房地产投资信托的优点认知并不高，本文比较详细叙述涉及这类投资工具的细节。

本地一家上市产业投资信托的投资主管史提沃说，产业投资信托为投资者提供间接投资在大规模、租金稳定的产业组合的契机，而且投资门槛比较低。

最重要的是，与买卖产业单位比较，产业投资信托提供较高的流通性，因为这类投资工具每天在股市内报价，投资者可以像股票交易般，随时买卖产业投资信托的单位。

“目前，大马的产业投资信托平均为投资者带来7%-9%的年回酬率，比定期存款的2.8%来得高。此外，产业投资信托属于低风险股项组别，与股市之间的互动关系相对偏低，因此，不会受到股市激烈波动的影响。”

产托收入较稳定

本地产业投资信托拥有多元化的资产类型，包括酒店、医院、厂房、办公楼、购物广场，以及回教产业投资信托等等。

投资产业股与产业投资信托的不同点在于，产业公司的盈利来自产业销售、税后盈利、产业租金，以及产业投资项目，而且产业股一般上负债率较高，因为产业公司在产业发展方面需要很高的资本开销，有时候甚至面对现金流出现负数的情况。

相比之下，产业投资信托的收入比较稳定，主要来自定期的产业租金收入，此外，产业投资信托不需要大笔资本开销；因此，保留盈利水平与负债率偏低，并维持强稳的营运现金流，有能力派发高股息。更重要的是，产业投资信托会把相当高比率的税前盈利当作股息派发给投资者。

无论如何，他承认一般公众对产业投资信托的认知相当有限，很多时候将之视为单位信托基金，没有视为另一类的产业替代投资；因此，他认为还需要一些时间，才能让产业投资信托成为投资组合。

了解产业投资信托组合

在投资建议方面，他认为，只有在投资者了解产业投资信托的情况后，他们才会对这项投资产品有信心；随后，投资者必须掌握产业投资组合内的产业背景、产业类型（零售产业、办公楼、住宅、酒店或工业产业）、产业坐落在永久或是租赁地契的土地上、产业组合的规模、是否有重新发展的可能、所在地点、出租率、产业的平均年数、保养的状况，以及出入交通是否方便。

此外，投资者也应该了解相关产业投资信托的产业组合情况，例如租户的素质（是跨国公司、政府相联公司或上市公司）、平均出租期等等。

另一方面，基于资本管理越来越重要，他认为投资者必须坚持以卓越的资金管理，作为投资的考量因素，这包括资金经理应当专注于降低现有的负债率，因为低负债将能带来更高的回酬。

与此同时，基金经理是负责为基金创造价值的人，因此，投资者应该选择那些拥有良好纪录、落实良好企业治理与透明化，以及采取积极策略的基金管理队伍。

在产业市场持稳与完善的监管环境下，他有信心大马的产业投资信托将能够为投资者提供一个参与产业投资、享有稳定回酬的机会。