据南洋网报道，作为马来西亚威省经济动脉的威中大山脚，在土地越来越受局限及房价越来越高昂，再加上建筑单位密度及容积率措施遭调整下，当地未来房地产有如何发展趋势？答案是：高层建筑房屋发展计划。

威省城乡规划师吴俊益向《南洋商报》透露，尽管马来西亚经济市场低迷造成马来西亚房地产市场低迷，惟大山脚房地产仍有很大发展潜能，主要是大山脚是威省地区的经济动脉。不过，拥有百年历史的大山脚市区有许多战前老屋，面对交通拥挤及停车位不足问题，毗邻卫星市阿儿玛的房地产发展也接近饱和。因此，如今已不太适合兴建可负担房屋。

他说，威省市议会于2013年10月1日通过修改房屋政策，其中包括密集度（Density）及容积率（Plot Ratio）指南，在地方政府调低密集度及容积率的情况下，所剩无几的地段不容易大建房屋，不仅造成发展计划进度缓慢，无形中也造成屋价持续飙升。

“以大山脚市区为例，原本住宅单位密集度是每亩地可兴建60个单位，如今虽仍保持最高60个单位，惟超过30个单位即31至60个单位，须每平方尺缴付3令吉75仙的发展献金；原本商业单位容积率是每亩地段可兴建5亩建筑面积，惟如今每亩地段仅可兴建4亩建筑面积，否则须每平方尺缴付5令吉25令吉发展献金。”

他说，比起大山脚市区及阿儿玛，大山脚未来房地产发展已逐渐往峇东拉哇路（靠近鱼池区）及居林路（靠近马章武莫）发展，预料拥有很大发展空间的峇东拉哇路及居林路，将取代大山脚市区成为购屋者的首要选择。

鱼池区未来将兴建大型综合性发展计划，其中包括公寓、服务型公寓及商场等。

鱼池区发展计划最受瞩目
他说，其实威省市议会已同期批准位于峇东拉哇路及居林路的数个房屋发展计划，其中最引人瞩目是位于鱼池区的综合性发展计划，有关发展商计划在双威威斯利房屋发展计划毗邻地段，兴建大型综合发展计划，其中包括公寓、服务型公寓及商场等。

“至于在居林路沿路地段，GTM置地已计划在圣安纳教堂旁空置地段进行房屋发展计划，惟因与属于历史文物的圣安纳教堂毗邻，仅能低密度发展，其中包括28个商业单位及平地住宅单位。此外，永丰行置地也计划在靠近直落卓坤地段，兴建拥有248个单位的高级公寓。”

大山脚伯公埕玄天庙是地标建筑，获建议打造成为集合古迹、美食及传统行业的旅游热点。

若超过限定密集度容积率
发展商须缴付献金
槟州政府于2010年落实的房屋发展政策，是放宽房产容积率及密集度，容积率获提高至2.8倍或密集度每亩兴建87个单位。

然而，威省市议会于2013年修改房屋发展指南，是否背道而驰？

吴俊益说，威省市议会于2013年推出住宅单位密集度及商业单位容积率的全新指南，除了分地区调低密集度及容积率外，房屋发展计划若超过指南限定的密集度及容积率，发展商须缴付发展献金，即商业单位每平方尺5.25令吉，住宅单位每平方尺3.75令吉。

他说，根据之前的房屋发展指南，密集度是每亩地可兴建60个单位，如今在大山脚市区兴建超过30至60个单位，以及附近的阿儿玛、柔府、武吉敏惹兴建超过15至30个单位，每平方尺便须缴付3令吉75仙的发展献金。

市区发展空间近饱和
此外，容积率是每亩可兴建5亩建筑面积，如今在大山脚市区是每亩只可兴建4亩建筑面积，其他地区则每亩可兴建2亩建筑面积。

他说，尽管大山脚市区获允许的密集度及容积率较高，惟受到市区战前老屋及地标建筑，包括大山脚伯公埕、日新独立中学、大山脚县医院等限制，市区的发展空间不大并接近饱和。

此外，有关指南也造成大山脚市区面对交通拥挤问题，并成为主要塞车黑区。

大山脚市区的战前旧屋获建议进行室内修复，并保持传统商业活动。

旧街区打造旅游热点
尽管大山脚的房地产已趋向外围地区发展，惟市区的实力仍不可小觑，吴俊益建议将大山脚市区旧街区，打造成为集合古迹、美食及传统行业的旅游热点。

吴俊益说，大山脚市区除了拥有战前旧屋，也有许多地标建筑，其中包括大山脚伯公埕玄天庙、大山脚市区巴刹和巴刹楼顶、日新独立中学、大山脚修道院学校等。

他说，威省市议会主席拿督麦姆娜早前宣布，市议会不会拆除于70年代建成、并于2014年遭大火烧毁的巴刹楼顶建筑物，然后赋予这座地标性建筑物新生命，将富有历史价值的巴刹楼顶建筑结构强化后，打造成可惠及大山脚社区的活动场地。

他说，地方政府会做出这项决定，主要是与日本横滨市、横滨市大学、日本国际协力机构（JICA）、马来西亚理科大学及横滨威省城镇发展友谊委员会经过研究考察后，确认大山脚巴刹楼顶是富有历史价值的发展象征，于是建议保留并提升建筑物，突出建筑物特点及阶梯，并塑造成大山脚发展的新里程碑。

“此外，战前旧屋室内必须修复，并保持传统商业活动，包括神料店、喜事商品店等，以便将大山脚市区规划成为古迹旅游区。另外，大山脚商业中心区至今仍未完善使用，建议将有关商业中心规划成为合法及具规模的街边小贩中心，打造舒适的美食天堂。”