2016年数只「黑天鹅」降临，影响全球经济之余，亦冲击大马股汇市场表现，富时大马综合指数从4月份的1729.13点高价位回落，一度挫跌至1611.91点低水平，而令吉兑美元汇率更触及4.4920令吉，写下1998年金融风暴以来的低水平。随着宏观经济欠佳和缺乏利好政策提振，我国房产领域过去一年持续低迷不振，截至2016年首9个月的产业成交量和成交值应声下滑，是6年来首见。

展望未来，联昌国际投行分析员认为，产业成交量疲软的情况料将延续至2018年；惟，在国家银行潜在降息、住宅房产供应增加和银行游资充裕支撑下，分析员看好产业领域将在2017下半年转佳，预计可刺激产业股预先走高。

然而，基于联昌国际投行所追踪的产业股股价在过去一年已扬升约11%，表现跑赢大市，导致它们的风险回酬比例欠缺吸引力，加上基本面料维持不变，所以他将产业领域的投资评级从「跑赢大市」，降低至「中和」。

住宅产业买气料转强
展望2017年，在好坏因素相抵之下，联昌国际投行分析员预计，产业领域基本面将维持不变；不过，他基于隔夜政策利率潜在下调、房产供应达高峰期和银行游资充裕，而看好产业领域的情绪有望在今年下半年走向复苏之路。

该分析员解释，尽管我国劳动领域依旧稳健和房产领域呆账率仍处于1.1%可控制范围，但由于房价和获批贷款率不尽人意，他预计产业领域今年的表现将平淡无奇。

数据显示，我国房价截至去年上半年仅上涨2%，创下2008年以来最慢增速；而去年首10个月的获批贷款率增长6%，至44%，也低于2013年至2014年的平均率50%。

他补充说，「国内两大发展商--马星集团和实达集团（SPSETIA，8664）也分别下砍2016年的销售目标12%至22%，反映我国主要发展商正面临极大的挑战。」

同时，该分析员进一步称，商业和消费者情绪疲软，预计令雇主谨慎管理企业资本和薪资支出，从而拖慢2017年薪资增长速度，进而拖累买家情绪和银行贷款的欲望。

此外，他指出，随着首相拿督斯里纳吉发出明年将举行大选的讯号，政府未来政策不明朗的负面情绪，料进一步拉低民众购屋欲望。

他预计，大选将在今年8月或更早举行。

无论如何，在潜在降息、房产项目陆续竣工和银行放贷意愿提高带动下，联昌国际投行分析员重申，2017下半年的产业领域情绪料好转。

新楼盘竣工
该分析员预计，隔夜政策利率每下调25个基点，将推高民众购买能力近3%；换言之，假设国行如预期般减息，将有望抵消薪资增长放缓的不利因素。

「我们预计国行将在今年次季调低利率，因此，低利率的利好因素料会反映在2017下半年的产业成交量。」

另外，他表示，随着发展商于2013年至2014年推出的楼盘陆续在今年竣工及交付，我国住宅房产数量料于明年中达到顶峰。

为此，该分析员看好，经历几年买气欠佳和缺乏现货新盘的住宅产业领域，料因而掀起一波强劲买气。

无独有偶，大马地产评估及服务局房产部副董事艾娜日前出席房地产顾问公司Rahim&Co举办的讲座会时也曾表示，「随着政府通过各种措施大力推动住宅领域，相信该领域将在未来几年继续成长。」

另一方面，为了深化境内令吉市场，国行要求出口商把75%的外币收入转换为令吉，料有助提振银行游资。

联昌国际投行分析员表示，过高的贷款对存款比例是导致银行收紧银根，谨慎放贷的主因；所以，出口商将大批外币收入转换为令吉，将有助于提高银行的游资，使商业银行更愿意借贷给购屋族。

去年首9月成交量跌
基于可负担能力偏低、产业供应过多和潜在购屋者难以贷款等不利因素，使市场人士继续看淡产业领域的前景。

根据大马房地产评估及服务局（JPPH）统计，我国2016年首9个月产业成交量从去年同期的27万2241宗，按年减少11.82%，至24万零52宗；成交值也按年减少16.40%，至953亿6867万令吉，相比去年同期的1140亿7674万令吉。

当中，住宅产业在去年首9个月的成交量及成交值，各为15万1815宗和483亿6015万令吉，分别写下2011年和2007年以来最低水平。

联昌国际投行分析员指出，他所追踪的7只产业股中，其中6只股在去年上半年的新产业销售按年分别下滑0.2%，至36%，除了UOA发展（UOADEV，5200）。

UOA发展同期的新产业销售按年劲扬21%，归功于该公司的房产项目主要客户群为大众市场。

不过，去年第3季的房产交易活动逆转，该分析员追踪的6只产业股的按季销售增幅介于18%至160%。

「强劲的第3季产业销售和国家银行于7月份意外降低隔夜政策利率（OPR）25个基点，至3%，刺激产业股的股价纷纷走高。」截至去年第3季，产业指数跑赢富时大马综合指数。产业指数首3季的涨幅比综指高4%。

同时，联昌国际投行追踪的产业股股价涨幅在同期也跑赢大市，平均涨幅达18%。

然而，产业指数的涨幅仅昙花一现。随着政府未在2017年预算案如预期般宣布对产业领域有利的政策，加上川普（又译特朗普）当选美国总统，导致令吉兑多国汇率走值，影响买家情绪，产业指数在去年10月至11月回吐首3季的涨幅。

同时，马星集团（MAHSING，8583）宣布把2016年的销售目标从23亿令吉，下砍至18亿令吉的消息，亦重创投资者情绪。

截至去年12月30日，产业指数全年跌幅为5.05%，报1127.71点，跑输大市。

产业股下半年料走高
无论如何，基于市场需时消化蜂涌而出的楼盘，联昌国际投行分析员预料，产业成交量疲软的情况料延续至2018年，而2017年的产业销售量则料与2016年持平。

不过，他认为，主打大众市场的发展商有望突围而出，交出亮眼的成绩。

「这归功于市场对住宅房产的需求量强劲，以及该领域过去几年都处于供少于求的窘境。」

该分析员指出，即将在今年推出多项符合大众市场产业项目的发展商，如绿盛世（ECOWLD，8206）和林木生集团（LBS，5789），它们2017年的销售表现有望超越去年的销售记录。

浮现买进机会
另一方面，随着产业股料因3大潜在利好因素而走高，联昌国际投行分析员认为，产业股今年下半年将浮现买进机会。

他解释说，以历史水平作为标准，产业领域的估值目前相对便宜，值得买入。

同时，他预计，产业股未来料以本益比（价格对账面价值）的0.8倍进行交易，而该水平远低于10年平均水平1.16倍。

然而，基于产业股2017年的回酬料不及2016年年初，联昌国际投行分析员则将产业领域的投资评级从「跑赢大市」，下修至「中和」。

该分析员的首选股为绿盛世、林木生集团和UOA发展，给予它们「增持」投资评级。

同时，他也维持马星集团、实达集团、UEM阳光（UEMS，5148）和东家集团（E&O，3417）「守住」投资评级。