News & Articles 吉隆坡商务中心租金料跌10巴仙
吉隆坡商务中心租金料跌10巴仙
5 Feb 2017
吉隆坡市中心商务区（CBD）租金料在2017年平均下滑10%，供应过剩问题开启议价空间，租金更具竞争力料吸引更多服务业进驻。
供应过剩
房地产谘询公司仲量联行（JLL）大马区主管刘玉英日前在2017年办公资产租赁市场展望汇报会上表示，受供应过剩问题影响，不排除吉隆坡CBD区办公资产租金将平均下滑最多10%。
“每个办公资产跌幅不一，租户料有更大议价空间，在更新租约或租赁时向业主要求更多优惠或折扣，从而降低整体租金。”
她举例，对比过去几年每平方尺要价7令吉租金，目前租户可能只需付每平方尺5令吉或低至4令吉70仙水平的租金，导致一些低出租率的办公资产租金进一步受压。
该行在2017年展望报告中指出，2017年巴生河流域办公租赁市场面临供应过剩问题，受办公空间需求下滑，市中心顶级办公楼租金继2016年下跌后，于2017年持续走疲。
她指出，不只吉隆坡CBD面临供应过剩问题，吉隆坡外围区域（KL Fringe）因有许多新供应将在2017年入市，也将面临供应过剩状况，而郊区（Decentralised）办公资产因没有太多新供应干扰，租金料走强。
尽管如此，她看好吉隆坡外围办公空间租金将继续超越CBD区的趋势，尤其是新办公资产，随着捷运1线完工，吸引力大增，租金料有望超越CBD。
从2014年起，CBD区办公产业因需求疲弱及竞争影响，租金涨幅停滞，与租金持续上涨的外围办公资产租金差距持续收窄，两者于2016年平行。
在2017年，该行预计，巴生河流域办公空间供应料继续走高，看好公共交通链接系统良好及拥有综合便利设施的资产需求将走高。
鉴于租金走疲让吉隆坡办公空间在东南亚市场更具竞争力，该行预计，亲切价位将吸引注重成本效率及对租金成本敏感的公司，包括商务流程外包（BPOs）及共用服务公司进驻。
工程领域占58%
晋升最大租户
根据该行2015年第二季至2016年第四季交易纪录，巴生河流域3大区域办公空间各有不同的主要用户群，其中以吉隆坡外围区域办公空间用户较多元化。
油气业租户大减
在吉隆坡CBD区，原本占据大部份办公空间的油气公司由工程相关公司取代，占了58%，晋升为CBD区最大租户群，其次是资讯科技公司，占19%，贸易公司排名第三，占15%，商业服务则占8%。
在此之前（原油价未暴跌前），油气公司占了吉隆坡CBD地区A级办公空间的28%。
在吉隆坡外围区域，资讯科技为最大租户，占31%，接着是制造业、政府机构及商业服务，各占23%、18%及13%，而新崛起的公共服务共用空间（Co-working），占了8%，超越化学公司的7%。
至于吉隆坡郊区办公空间，最大用户是药物公司，占47%，油气公司第二大，占24%，第三及第四大用户为商业服务及资讯科技公司，各占16%及13%。
中国投资大增
开创新局面
对于中国投资者大举涌入大马的现象，投资吉隆坡首席执行员拿督再纳阿曼沙也在汇报会上作出回应。
他认为，中国投资大马已和过去不一样，以往以产业为主，但近期的投资带来更高阶及高技术含量水平，料间接开创新机会，让本地就业市场、人才、采购及服务领域等相关行业受益。
“在全球经济局势不稳定期间，谁不希望外资进来，一旦他们进来大马，我们将扮演谘询角色与他们洽商，确保投资纳入更高本地元素，包括推动他们与本地业务合作，或建议在吉隆坡设立东盟枢纽中心，更深入的运用大马人才及服务。”
他指出，外资进入大马市场，考量的不只是汇率因素，还有经商成本、业务机会及交通链接系统，这些因素将构成一个配套，成为外资探讨的条件，从而决定大马的投资吸引力。
除了中国，该机构也积极引进美国、欧洲、日本等其他国家的外资，截至目前为止已吸引超过60家跨国企业投资大马，今年放眼再引入10家跨国公司目标。
目前大马的外来直接投资继续成长，每年投资额为400亿至500亿令吉，投资方向逐渐从低廉制造业转向高价值领域。
供应过剩
房地产谘询公司仲量联行（JLL）大马区主管刘玉英日前在2017年办公资产租赁市场展望汇报会上表示，受供应过剩问题影响，不排除吉隆坡CBD区办公资产租金将平均下滑最多10%。
“每个办公资产跌幅不一，租户料有更大议价空间，在更新租约或租赁时向业主要求更多优惠或折扣，从而降低整体租金。”
她举例，对比过去几年每平方尺要价7令吉租金，目前租户可能只需付每平方尺5令吉或低至4令吉70仙水平的租金，导致一些低出租率的办公资产租金进一步受压。
该行在2017年展望报告中指出，2017年巴生河流域办公租赁市场面临供应过剩问题，受办公空间需求下滑，市中心顶级办公楼租金继2016年下跌后，于2017年持续走疲。
她指出，不只吉隆坡CBD面临供应过剩问题，吉隆坡外围区域（KL Fringe）因有许多新供应将在2017年入市，也将面临供应过剩状况，而郊区（Decentralised）办公资产因没有太多新供应干扰，租金料走强。
尽管如此，她看好吉隆坡外围办公空间租金将继续超越CBD区的趋势，尤其是新办公资产，随着捷运1线完工，吸引力大增，租金料有望超越CBD。
从2014年起，CBD区办公产业因需求疲弱及竞争影响，租金涨幅停滞，与租金持续上涨的外围办公资产租金差距持续收窄，两者于2016年平行。
在2017年，该行预计，巴生河流域办公空间供应料继续走高，看好公共交通链接系统良好及拥有综合便利设施的资产需求将走高。
鉴于租金走疲让吉隆坡办公空间在东南亚市场更具竞争力，该行预计，亲切价位将吸引注重成本效率及对租金成本敏感的公司，包括商务流程外包（BPOs）及共用服务公司进驻。
工程领域占58%
晋升最大租户
根据该行2015年第二季至2016年第四季交易纪录，巴生河流域3大区域办公空间各有不同的主要用户群，其中以吉隆坡外围区域办公空间用户较多元化。
油气业租户大减
在吉隆坡CBD区，原本占据大部份办公空间的油气公司由工程相关公司取代，占了58%，晋升为CBD区最大租户群，其次是资讯科技公司，占19%，贸易公司排名第三，占15%，商业服务则占8%。
在此之前（原油价未暴跌前），油气公司占了吉隆坡CBD地区A级办公空间的28%。
在吉隆坡外围区域，资讯科技为最大租户，占31%，接着是制造业、政府机构及商业服务，各占23%、18%及13%，而新崛起的公共服务共用空间（Co-working），占了8%，超越化学公司的7%。
至于吉隆坡郊区办公空间，最大用户是药物公司，占47%，油气公司第二大，占24%，第三及第四大用户为商业服务及资讯科技公司，各占16%及13%。
中国投资大增
开创新局面
对于中国投资者大举涌入大马的现象，投资吉隆坡首席执行员拿督再纳阿曼沙也在汇报会上作出回应。
他认为，中国投资大马已和过去不一样，以往以产业为主，但近期的投资带来更高阶及高技术含量水平，料间接开创新机会，让本地就业市场、人才、采购及服务领域等相关行业受益。
“在全球经济局势不稳定期间，谁不希望外资进来，一旦他们进来大马，我们将扮演谘询角色与他们洽商，确保投资纳入更高本地元素，包括推动他们与本地业务合作，或建议在吉隆坡设立东盟枢纽中心，更深入的运用大马人才及服务。”
他指出，外资进入大马市场，考量的不只是汇率因素，还有经商成本、业务机会及交通链接系统，这些因素将构成一个配套，成为外资探讨的条件，从而决定大马的投资吸引力。
除了中国，该机构也积极引进美国、欧洲、日本等其他国家的外资，截至目前为止已吸引超过60家跨国企业投资大马，今年放眼再引入10家跨国公司目标。
目前大马的外来直接投资继续成长，每年投资额为400亿至500亿令吉，投资方向逐渐从低廉制造业转向高价值领域。
Source: 星洲网
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