●过度借贷

拍卖物业激增，除了是经济复苏后的反弹，部份原因是房市高峰期太乐观的“后遗症”，例如过度借贷。

过度借贷有很多做法，包括一些看好房市的买家尝试“压缩贷款”，意思是同一时间向不同银行贷款，购入多间房产。之后，一旦资金周转不灵，还不出房贷，最终几间房产都被拍卖。

针对这点，刘志贤说，这个现象在2019年之前就出现。同一个人有多间房产被拍卖，通常他们都是买发展商的新项目。

“今年拍卖活动回弹，以上现象再现，也许是前两年有暂缓还贷优惠，如今救济计划陆续结束，支撑不住者就正式落入拍卖。”

不过他说：“据我了解，银行放贷条件严格，近年各银行在审查贷款申请时，特别严谨，在发放贷款之前会一再确认，以防申请者做压缩贷款。”

什么是压缩贷款（Compressed Loan）？

按照政策，银行是根据申请者的信贷条件来审批贷款。通常，贷款人的负债和收入比率不能超过70%。举例来说，净收入5000令吉的人，每月最高还贷额约3500令吉左右。如果只贷款购屋，总房贷大概是75万令吉（以30年供期计算）。

不过，有的房屋买家，出于各种目的同时订购几间，为不同房产向不同的银行申请房贷，趁着各个银行尚未有房贷记录，有机会同一时间获得批准。

如此一来，总贷款额就超出了本身的贷款能力。这是不被允许的，且存在欺骗行为。

●疫情影响

贷款违约的原因因人而异，如今又多了一个，那就是疫情打击。刘志贤透露，长茂拍卖行接到银行交托，在9月开始拍卖位于雪邦黄金海岸Canary Palm的43间水上度假屋，总值1600多万令吉。

“其中20间，第一轮拍卖底价是41万令吉，每间都由不同的屋主持有，竞标者可以一次过标下全部，或个别竞标。这是最近比较特别的例子。也许还有其他原因造成违约，但是旅游业的确受到疫情冲击，直接影响度假屋入住率和收入。”

他补充，被拍卖的的物业，通常已经违约了好一段时间，利息叠利息，经过银行一番标准处理程序，确认无法还贷，才落入拍卖。

所以，尽管旅游业开始复苏，该批度假屋的财务情况也已积重难返。

●新常态

疫情期间商业活动多次停顿，而且在新常态下，人们习惯线上购物，远程工作者增多，造成办公室和店铺供过于求，连带拍卖的商铺比率有所上升。

马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）主席曾爱珍说：“无可否认，前两年疫情，对商业店铺造成蛮大的打击，况且有的房产投资者过度借贷。”

不过她说，拍卖屋数量增加、更多高价房产出现在拍卖平台，是由各种不同因素造成，不一定是大环境所致，不少是个别问题，例如借款人本身的问题和个人财务情况，任何价格范围的房屋都可能发生这样的事。”

她建议贷款者，不要等到无法偿还贷款时才找方案。重要的是，房主要了解自身情况，时刻持有足够的储备金应付房贷。

“如果真的出现难题，觉得未来几个月可能面临挑战，当下就要迅速行动，主动找贷款方商量，寻求重新安排或重组贷款。”

通胀升息
拍卖屋难缓和

对于接下来的拍卖趋势，刘志贤认为，拍卖屋数量还在反弹中，未回到3年前的量，意味着接下来拍卖物业量可能会再增多。

刘志贤表示：“相信还有不少人在暂缓还贷中，政策帮助不少人渡过难关。”

他说，国行处于升息周期，银行贷款利息回升，加上通胀，接下来有收入问题的贷款者恐怕会受影响。

他提到，疫情前很多住宅项目如火如荼进行，现在陆续建好交屋。根据国家产业资讯中心数据，2021年的房屋交易量正反弹中。

“虽然身为拍卖业的一分子，我们不希望看到越来越多贷款者违约，把珍贵的产业沦落到拍卖的地步。”

然而从另一个角度来看，他认为拍卖市场扮演着协助者的角色，为银行和违约者双方把物业售出，有望解决欠贷问题。

“我们能做的是，致力让更多人知道，市面上有什么产业在拍卖。平台越大则越有机会吸引更多竞标者，把价格标上去并成交。违约者减轻债务，银行可以收回欠款。”

他建议贷款者，在财务问题趋向严重之前，就要主动找银行。要谨记，拖越久，利息和违约金越高。

拍卖产业价量齐高

如今拍卖产业价量齐高，拍卖市场的行情如何？刘志贤说，长茂拍卖行自1987年营业以来，一直见证这个市场存在，不大受行情影响，任何时候都会有拍卖屋，也会有具购买力的人。“前两年拍卖屋减少，需求还是在。相对地，成交率更高了。虽然出现不少高价屋，但30万令吉以下的低价拍卖屋一直有货。”

他解释，屋价随着人口逐年增长只会越来越高，况且人们的收入会增多，对价位的看法会改变。例如以前30万令吉的公寓属于中价，现在40万令吉的才是中价。如果百万令吉房屋在拍卖市场是70万至80万令吉，有购买力的人会觉得很值得。

他指出，2017年开始，高庭允许线上竞标，甚至可以通过网络转账首期款，方便不少，疫情也使大家习惯线上竞标，无形带动交易量。

找回房价支撑点

“关键是竞标的价格。高价的物业，投资者觉得价格不吸引，没有人竞标，下一回底价就会降低。”

刘志贤说，很多时候，当一间屋子降价几轮，低于市价30至40%左右，有的甚至是50%，自然吸引竞标者入场。

“在竞价氛围之下，价格又一次次地标上去。有时会回升到接近原价，也是常发生的事。”

他说不久前，吉隆坡帝沙城市园一间公寓底价是108万令吉，标到115万令吉，接近市价120万令吉。

“中标的价格，就是该屋子的新合理价位，是买家能接受和能付出的，通常仍比市价低廉。就如某只股票价格下跌，只要基本面还在，肯定有人趁低入购，到时价格又会回升。”

制衡市场屋价

成交之后，由于是拍卖屋，市场上同区同类型的房产，也不应有更便宜的出现了。这代表该房屋有了定价，成为该类物业的支撑价格。

“站在房市的角度，拍卖屋价可说是一个制衡点，平衡之前过高的屋价，并找到最低的支撑点，也就是找到供需点。”

刘志贤说，尽管拍卖市场只占整个产业市场的5至6%左右，但是交易价格能成为一个指标。市面上同区同类的房产，会跟着这个水平移动，逐渐找到合理的租金和卖价。

“因有了买家，被创出新需求，连带四周的二手房，出租或转售都有一个标准。随着时间过去，该区人潮和设施成熟后，原本空置的情况会改善。”

结语
拍卖屋虽是小众市场，看似产业回收站，却是照妖镜般，反映前几年的房市现象，透过实在的竞价，制衡原先过高或过低的屋价，让弃如敝履的拍卖屋有机会再展新价。