工业产业中枢

仓库是工业产业的中枢，连接了各个工作流程，例如输送、配送、储存、保管和理货。

市场自冠病疫情复苏之后，城市黄金地段的工业地越来越少，地价也越来越贵，甲级仓库投资者不得不另寻出路，最大限度优化土地价值。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）和大马莱坊（Knight Frank）纷纷观测到仓库市场新趋势，营运商趋向兴建具备斜坡道的多层仓库来应对地少地贵问题，以相近的建筑面积，垂直向上提供更多空间。

除了多层仓库，近期，有多家企业选择售后回租（sale-and-leaseback）这种轻资产营运方式来应对土地欠缺和租金渐长问题。

此外，作为工业重地的槟城与柔佛，得益于雪隆高企不下的地价和租金，愈来愈多企业转移阵地，从雪隆迁往槟柔。

仲量联行指出，槟城和柔佛的仓库市场在冠病疫情之前就越来越受欢迎，就仓库市场规模而言，仲量联行追踪的高规格仓库，巴生谷占70%，柔佛和槟城各占15%。

虽然槟城和柔佛的仓库发展对整体市场的影响较低，但两地发展迅速，对仓库和工业空间的需求越趋上升，查询度越来越高。

仲量联行物流与工业负责人叶孙恒说，槟城称为东方矽谷，州内电子电气和医疗设备制造业发达，另有大量工业产品出口他国，需要仓库来收发材料、存储和保护产品，物流或第三方物流也在槟城加大各领域服务。

疫情之前，莎阿南南部地区甲级物流仓库的租金率，每月每平方尺1令吉90仙，最新的租金率是每月每平方尺2令吉50仙。武吉拉惹的租金率，每月每平方尺是1令吉80仙，现在是2令吉30仙。

既然巴生谷以外的地价和租金率较低，地点适中，例如霹雳位于雪州和槟城之间，森州位于柔佛和雪兰莪之间。仓库市场在这些州属的发展是否越趋良好？

往外州发展

大马莱坊执行董事沈颂能说，大马莱坊从各房地产投资信托报告、大马交易所公告、物流公司和制造商年报等采集各个热点地区和各级仓库数据显示，仓库市场的确有开始往外州发展的趋势，好比吉打居林、彭亨关丹及森州汝来。

这些地区皆受益于溢出效应、现有的工业生态、成熟的基础设施，以及良好的地理位置，例如靠近海港或机场，有利于进出口贸易。

叶孙恒说，霹雳和森州的工业市场正在萌芽，两州的仓库市场拥有许多发展空间。

最近，友尼森（UNISEM，5005，主板科技股）基于较低地价与人力市场，在霹雳扩展厂房。

森州政府大力推动大马宏愿谷2.0，加上森州靠近雪州，某些地区的地价跟雪州相差无几。例如雪州雪邦县跟森州恩斯德镇的地价相比，恩斯德镇会比较贵。

根据大马莱坊，霹雳厂房租金要价，介于每平方尺60仙至1令吉不等，空地要价约每平方尺20至45令吉。森州厂房租金要价约每平方尺1令吉30仙至1令吉80仙，空地要价约每平方尺30至85令吉。

仲量联行提供的地价显示，霹雳地价介于每平方尺5至30令吉，森州地价则介于每平方尺40至75令吉。

靠近港口及目标群

正面影响仓库市场增长的因素，主要是电子商务崛起，促使供应链模式异于以往，一切讲求快速，皆因消费者期待更快收货，电商也承诺在下单24小时内发货。

叶孙恒说，为了紧贴新的消费模式，物流公司在设立仓库时，采取了两项措施：

第一，靠近港口，越近越好，旨在更快取货发货；第二，靠近目标群，尤其是高购买力的地点。

因此，大多数甲级仓库都建在雪州、槟城和柔佛。这也是为什么在高收入水平和多人口聚集的周边地区，对仓库有更高需求。

沈颂能说，正因为消费者网购的频率渐增，物流营运商唯有把设施建在更集中和靠近终端消费者的地区，例如莎阿南，以应付同日或次日送货。

然而，在这些高需求量的仓库热点，土地价格普遍偏高，也导致租金较高的局面。对物流营运商来说，这种现象影响利润率，不具成本效益。

因此大马莱坊观测到仓库新趋势，逐渐从普通仓库转向建设多层仓库。这有助于缓解因欠缺土地而引起的成本压力，让仓库营运商在增长的市场中保持竞争力。

叶孙恒说，有多个因素决定兴建多层仓库，例如地理位置、市场需求、物流要求和长期业务目标。

多层仓库有利弊

沈颂能说，多层仓库的优势在于能提高土地利用效率，并保持租金可负担性。

许多多层仓库采用全自动模式，利用顶尖技术提高生产力。这些先进设备得到各家跨国公司青睐，并吸引更多人才进驻。

叶孙恒说，兴建多层仓库的前期成本可能更高，不过长期的好处包括最大化使用空间、降低运输成本及提高营运效率，最终优化成本。

由于多层仓库一般建在城市，意味着就近高速公路，交通发达，继而降低运输和存货成本。

然而，多层仓库的缺点是建筑成本比单层仓库更昂贵，仓库中央需要兴建更多更粗的柱子，导致浪费空间。

沈颂能也说，多层仓库并不适合某些行业，例如重工业制造商、涉及重型机器及大型设备，或产生过多噪音和震动的业者。

从社会层面探讨，随着市场大量建设多层仓库，重型货车的往返次数也将有所增加，存在交通堵塞的潜在顾虑。

叶孙恒也说，在财务规划上，要在莎阿南和武吉拉惹这样的黄金地段买地建仓库出租是不大可行的，因为地价高昂，建筑成本又不断增加。

比较可行的方法，是拆毁旧仓库，原地建造高规格的多层仓库，从旧款仓库蜕变到最先进的仓库。

多层仓库迎合电商生态

2020年疫情爆发前，国内并没有多层仓库，如今它越来越受欢迎，主因是电商迅速发展，在城市策略地点兴建多层仓库，迎合电商生态。

叶孙恒说，我国第一座多层仓库位于安邦区，于2019年建好。初时这里出租给一家电商公司，近期已转手给德州仪器（马）有限公司。

实际上，多层仓库面市时，因为不普及而没有得到多数业者接纳，一度怀疑它的可行性，需要时间来接受这个新概念。

仓库租户认为多层仓库的效率和生产力不如单层仓库高。试想想一辆40尺长的罗里一层层地上下斜坡道，是耗时的，而时间就是金钱。

入驻率不错

随着时间的推移，多层仓库已取得不错的入驻率。根据仲量联行，近期出现的多层仓库如下：

第一，莎阿南第22区一座附带斜坡道的4层楼仓库，今年上半年完工，出租率接近100%，总建筑面积约140万平方尺。

第二，位于巴生武吉拉惹的两座仓库楼，每座双层加斜坡道，总建筑面积180万平方尺。这座仓库的租户是快速消费品和第三方物流业者。

第三，森那美与Logos的仓库，称为Metrohub 1和Metrohub 2，位于武吉拉惹，总建筑面积约210万平方尺。

第四，位于莎阿南第33区，靠近哥打哥文宁，由日资发展的多层仓库，总建筑面积约170万平方尺。

售后回租双赢

除了转移到多层仓库，企业也采取其他措施，包括售后回租。

叶孙恒说，事实上许多仓库业者选择售后回租。过去几年，这种轻资产营运已证明成为许多公司成功的商业模式。

采用轻资产营运的制造商可以将资本重新投资于扩张或营运，迅速适应市场变化、抓住新机会，却不被拥有和管理资产的高成本拖累。

近期在巴生谷，为数不少的本地和外资，尤其是私募股权基金和机构基金收购仓库再出租，也有越来越多仓库业者售后回租，有求有应促成双赢。

沈颂能说，出售并回租的模式取决于营运商的偏好，尤其是否符合他们的业务营运和中长期战略。

例如，当产业价格升值，营运商可以考虑套现，并将资金投入于业务资本以及增加业务营运的灵活性。此举能降低长期的产业支出，且把业务扩充到其他地区。

售资产再投资他处

一些仓库业者则选择释放现有土地价值，转移其他地点重新投资。

例如新华控股（XINHWA，5267，主板交通与物流股）在柔佛把其中一个厂房卖给一家产托公司，再前往雪州投资。

子母牌（DLADY，3026，主板消费股）于雪州灵市的厂房因产能见顶，脱售此处地皮给UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股），然后在森州恩斯德镇建更大的厂房。

味之素（AJI，2658，主板消费股）位于隆旧古仔路的厂房和办公室，受限于土地面积，无法扩充，已脱售给Paragon TSL公司。味之素已于去年12月，搬迁到面积更大的森州恩斯德镇厂房。

短至中期需求强劲

大马莱坊指出，随着政府积极推动2030年新工业大蓝图，短期内国内直接投资和外来直接投资将会提高仓库市场需求量。在中期，仓库需求将获得调整，并保持平稳。

仲量联行的市场评估显示仓库市场拥有积极的前景，尽管近期大约有1000万平方尺的供应正在上线，但是需求在短期到中期内仍强劲。

短期内，仓库空间将供不应求，促使空置率偏低，租金因此提高。市场将在中期回稳，租金增长预计逐渐趋稳。

ESFR灭火系统更快控火势

关于仓库灭火系统，大马的最低要求是遵守大马消防拯救局规定的洒水灭火或高压洒水系统即可。

最近，许多仓库租户/业者趋向安装更高规格的ESFR灭火系统。

这种誉为“早期抑制，快速反应”的自动喷水灭火系统符合美国消防规范（NFPA）。

跟传统洒水头比较，ESFR洒水头能以更大的冲力释放较大水滴，意思是这个灭火系统能更多更快地喷水灭火，及早抑制火势，控制烧到高架的火。

仓库新趋势
建筑设计：

有斜坡道的多层仓库

最新灭火系统：

ESFR（Early Suppression，Fast Response），意思是“早期抑制，快速反应”

仓库规格：

●10至12米的天花板净高度，可放5至6层货架，有利于物流工作流畅

●足够的楼板承载力，每平方米2.5吨至3吨

●具备升降平台装卸区的仓库，可以轻省地装卸货物——电商、快速消费品（FMCG）和第三方物流（3PL）倾向找寻此类货仓

●自动化仓库系统（ASRS），这是一种不用人工直接处理，就能自动存储和取出物料的系统——电子电气、快速消费品和第三方物流业者逐渐采纳此类仓库系统

●环境、社会和监管（ESG）特性，如雨水收集、太阳能板、LED灯源及电动车充电桩——本地和外资制造商愈来愈注重ESG

（资料来源：仲量联行）