News & Articles 延迟交付工厂 买家索赔无门
延迟交付工厂 买家索赔无门
29 Dec 2023
项目建筑师主张
特定情况下可批延期
根据志期2012年12月16日的两份买卖协议，起诉人(“买家”)向答辩人 （“发展商”）购买了两间独立式工厂，分别称为地块编号D54和D55（“工厂”）。
根据买卖协议第15条文，发展商须在买卖协议签订之日算起的36个月内，将工厂的空置所有权移交给买家，否则发展商需向买家支付违约金。
发展商未能在规定期限内，即2015年12月16日或之前交付空置工厂。直到2016年10月31日才发出交付空置权的通知，从而导致了319天的延误。
因此，买家因迟交工厂空置所有权，而向发展商索赔违约金。
发展商声称，该项目的工程师已根据买卖协议第 20 条批准了前三次延期，直至 2017 年1月底。
由于工厂的空置所有权已于2016年10月31日交付（在新的延长期限内），发展商断言买家无权获得违约赔偿金。
2019 年9月24日，买家向发展商提交了针对违约金的状纸和索赔书，理由是发展商未能在买卖协议签订之日起 36 个月内交付工厂空置所有权。
2022年10月13日，地庭法官批准了买家对发展商的索赔，于是发展商提出上诉。
发展商上诉的核心问题，是工程师向发展商签发的延期时间，证明是否符合买卖协议的规定。
如果问题的答案是肯定的，那么买家是否仍有权因延迟交付空置工厂，而获得违约赔偿金。
裁决
很明显的，建筑师或工程师均有权根据买卖协议第 15.1 条批准任何时间延长。
然而，买卖协议的第 20.2条文提到了“工程师或建筑师”一词，其中表示工程师或建筑师根据买卖协议的第 5.1 条允许的任何延长时间的决定，应是最终的，并具有约束力于当事人。
在这里，大家心里可能会有一个疑问，是否只有发展商的建筑师有权允许任何延长时间，或其他建筑师或工程师才能决定延长时间？
在阅读相关条款后，高庭认为，如果发展商的建筑师认为，发展商延迟履行其职责，是由于任何超出了后者控制范围的情况，那么，买卖协议授权发展商的建筑师或工程师给予任何延期。
买卖协议第15条文明确规定，一旦其建筑师认为，发展商延迟交付空置工厂的原因，是由于情况超出了发展商的控制范围，发展商则不需承担任何损失或损害的赔偿责任。
尽管根据买卖协议，发展商须于2015年12月16日或之前交付工厂的空置所有权，但3次延期使发展商将履行该义务的时间推迟至2017年1月底。
发展商于2016年10月31日发出了交付空置占有的通知，显然该空置占有是在分配给发展商的延长期限内的，因此，买家无权索取违约赔偿金。
结语
买家在购买商用产业时，需多加注意买卖协议条文，因为商用产业并不在1966年房屋发展（控制及执照）法令（HDA）管辖之内。
特定情况下可批延期
根据志期2012年12月16日的两份买卖协议，起诉人(“买家”)向答辩人 （“发展商”）购买了两间独立式工厂，分别称为地块编号D54和D55（“工厂”）。
根据买卖协议第15条文，发展商须在买卖协议签订之日算起的36个月内，将工厂的空置所有权移交给买家，否则发展商需向买家支付违约金。
发展商未能在规定期限内，即2015年12月16日或之前交付空置工厂。直到2016年10月31日才发出交付空置权的通知，从而导致了319天的延误。
因此，买家因迟交工厂空置所有权，而向发展商索赔违约金。
发展商声称，该项目的工程师已根据买卖协议第 20 条批准了前三次延期，直至 2017 年1月底。
由于工厂的空置所有权已于2016年10月31日交付（在新的延长期限内），发展商断言买家无权获得违约赔偿金。
2019 年9月24日，买家向发展商提交了针对违约金的状纸和索赔书，理由是发展商未能在买卖协议签订之日起 36 个月内交付工厂空置所有权。
2022年10月13日，地庭法官批准了买家对发展商的索赔，于是发展商提出上诉。
发展商上诉的核心问题，是工程师向发展商签发的延期时间，证明是否符合买卖协议的规定。
如果问题的答案是肯定的，那么买家是否仍有权因延迟交付空置工厂，而获得违约赔偿金。
裁决
很明显的，建筑师或工程师均有权根据买卖协议第 15.1 条批准任何时间延长。
然而，买卖协议的第 20.2条文提到了“工程师或建筑师”一词，其中表示工程师或建筑师根据买卖协议的第 5.1 条允许的任何延长时间的决定，应是最终的，并具有约束力于当事人。
在这里，大家心里可能会有一个疑问，是否只有发展商的建筑师有权允许任何延长时间，或其他建筑师或工程师才能决定延长时间？
在阅读相关条款后，高庭认为，如果发展商的建筑师认为，发展商延迟履行其职责，是由于任何超出了后者控制范围的情况，那么，买卖协议授权发展商的建筑师或工程师给予任何延期。
买卖协议第15条文明确规定，一旦其建筑师认为，发展商延迟交付空置工厂的原因，是由于情况超出了发展商的控制范围，发展商则不需承担任何损失或损害的赔偿责任。
尽管根据买卖协议，发展商须于2015年12月16日或之前交付工厂的空置所有权，但3次延期使发展商将履行该义务的时间推迟至2017年1月底。
发展商于2016年10月31日发出了交付空置占有的通知，显然该空置占有是在分配给发展商的延长期限内的，因此，买家无权索取违约赔偿金。
结语
买家在购买商用产业时，需多加注意买卖协议条文，因为商用产业并不在1966年房屋发展（控制及执照）法令（HDA）管辖之内。
Source: Property.enanyang.my
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