办公市场需求
今年料渐复苏

以雪隆市场为主的办公空间，一直是科技、金融、跨国公司及其他专业服务领域设立办公室的集中点。

根据大马经济研究院（MIER），去年次季的商业信心指数（BCI）是82.4点，第三季仅有79.9点，按季下跌2.7点，持续低于100点的荣枯线，显示市场近期对商业抱持悲观情绪。

不过，随着办公领域不断追求高质量，对环境、社会及监管（ESG）的支持也日益升高，预计办公市场的需求今年将保持稳定，并逐渐复苏。

跨国产业顾问公司大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建指出，尽管其他条件较为疲软，大马仍是企业在本区域设立新办事处的首选之地，因为我国地理位置适中、不缺熟练劳动力且创业成本具竞争力。

去年上半年，雪隆有5宗办公楼交易，价值达8亿3780万令吉。办公交易活动轻微上升显示市场信心正在回升，企业寻求收购办公空间，以迎合营运需要及探索潜在的租金收入。

产业顾问公司大马莱坊最近发布的《2023年下半年产业市场焦点》报告显示，去年下半年，巴生谷有4项新办公楼项目竣工，为市场增加了300万平方尺的可出租空间。

默迪卡118入驻率70%

次级市场方面，隆市中心迎来万众瞩目的默迪卡118摩天楼。这家刚启用的世界第二高摩天楼，拥有165万平方尺净出租空间，入驻率已达70%，还获得LEED、GreeRE和GBI的三重绿色铂金认证，此外还取得WELL认证。

另一座新办公大楼是拥有35层楼的PNB 1194，净出租面积约16万9000平方尺，典型楼层面积介于6600至7100平方尺之间。

隆市郊和雪州的办公市场有较稳定的租赁活动，特别是在黄金地段的A级建筑。

在隆郊区，已建成的大楼有Aspire Tower，这栋42层楼的建筑有约68万7000平方尺净出租空间。

柏威年白沙罗高原企业大楼（2号、3号、3A号及5号楼）也在去年下半年完工，为办公面积献出46万6000平方尺。这段期间，雪州并没有办公大楼竣工。

今年上半年，巴生谷将有5座办公大楼即将完工，为现有累积办公库存带来140万平方尺空间。

雪州出租率略提高

其中两座位于隆市中心，即联邦土地统一及复兴大楼（Felcra Tower）和Lendlease兴建的TRX办公楼。

在隆市郊，柏威年白沙罗高原1号企业大楼及孟沙TNB Gold即将完工。雪州则有Atwater A楼和B楼。

去年上半年，隆市中心及隆市郊特建办公楼的整体出租率为67.7%和85.4%，由于市场涌入新供应，2023年下半年，这两个次级市场的出租率双双回落，分别为65.9%和83.9%。

此外，雪州的整体出租率从去年上半年的73.4%，略有提高，平均为74.3%。

入驻率稳定增长

另一家产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良说，巴生谷整体的特建办公楼供应量为1亿2190万平方尺，其中，优质特建办公楼的供应占了47%。

截至去年第三季，入驻率保持相对稳定于79.2%（对比2023年次季的78.9%和2022年第三季的79.3%）。其中，吉隆坡的入驻率按季增长0.5%至79.6%，而吉隆坡以外地区的入驻率按季增长0.1%至78.4%。

跨国公司开设办事处

吉隆坡将出现更多A级办公楼，竣工的柏威年白沙罗高原企业大楼和Aspire Tower献出约140万平方尺办公空间。

作为世界第二高建筑物，默迪卡118摩天楼为市场的整体供应增加了170万平方尺特建办公楼空间。

CBRE|WTW也观察到新的跨国公司和国际组织在我国开设办事处。其中之一是特斯拉在赛城设立大马总部，占据一座两层楼的复合建筑，净出租面积约5万5000平方尺。

吉隆坡贡献90%新办公空间

另外，跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）研究与咨询主管尤丽雅说，去年前三个季度，整体的办公楼库存增加了260万平方尺，大吉隆坡是主要的贡献者，献出90%新办公空间。

她说，仲量联行观察到所有区域的净吸收量将会有双位数增长，需求因而持续增强。最显著的成长区域是吉隆坡，比起去年首三季的净吸收量翻倍成长。

整体而言，净吸收量超越冠病疫情前水平，显示办公室租户拥有高活动量。在大吉隆坡区，拥有ESG特征，位于交通枢纽的新办公大楼迎来显著的需求。

优质办公楼方面，仲量联行的记录显示，2023年的净吸收量高达约350万平方尺。这前所未有的需求主要是企业被ESG特征吸引，纷纷迁移至更高质量的工作场所。

仲量联行预计2024年的需求量会适度减缓。尽管计划在今年交付的4个项目都附有绿色特征，但几乎40%的办公空间已被预先租赁或入驻。

过剩空间竞争加剧

另外，郑扬建说，去年下半年，隆市中心增加了约180万平方尺的办公空间供应，市场预计办公空间的成长势头将面临挑战，影响租金及入驻率的实质增长，也加剧现有过剩办公空间的竞争。

然而，新完成的默迪卡118摩天楼已有70%的租户入驻，在一定程度上可缓解当前的供应压力。

隆市郊和雪州这两个次级市场因“去中心化”地点拥有完善基础设施和铁路网络，高质量办公空间的需求相对地保持韧性。尤其是具有绿色认证和马来西亚数字地位（Malaysia Digital Status）的A级办公室，将会有更强劲的需求。

共享工作空间仍夯

过去几年持续蓬勃发展的共享工作空间（Co-working space）需求仍然强劲，主要来自不同行业租户的需求、不断演变的工作模式，以及对灵活办公室的偏好所推动。

郑扬建说，共享工作空间营运商WORQ在隆孟沙UOA大厦推介第7个共享工作场所。

此处占地1万5000平方尺，在正式开业前就取得70%出租率，反应令人鼓舞。

为了扩张营运版图，WORQ努力追寻第4轮融资，目标为4000万令吉。最近进行的Pre-Series B融资计划，获得14位投资者支持，其中包括PhilipCapital和马星集团的梁氏家族，显示投资者信心十足。

弹性调整办公空间

这些资金将用来扩充空间。WORQ有意在2025年之时将旗下的空间扩大到45万平方尺，到了2030年则扩展到300万平方尺。

谭家良说，由Colony推出的共享工作空间Jerry继续扩大业务，分别在隆旧古仔路和旺莎玛珠开设新工作场所。

目前，Jerry在巴生谷经营8个共享工作空间，除了提供符合成本效益的定价，Jerry也提供无需契约及随时取消的灵活性，使它能够吸引那些需要弹性调整办公空间的企业。

巴生谷的共享工作空间不只有高需求，还有很大的扩展潜力。

租金上升势不可挡

根据大马莱坊，去年下半年，吉隆坡市中心办公楼的平均租金率是每平方尺6令吉48仙，比去年上半年每平方尺6令吉40仙，高8仙，这是因为默迪卡118摩天楼有较高的可实现租金率。

隆市郊的平均租金率获得改善，每月每平方尺5令吉73仙，较去年上半年5令吉67仙略高。

同样的，雪州平均租金率上升至每月每平方尺4令吉16仙，去年上半年为每月每平方尺4令吉14仙。

租金上升的趋势归因于市场对“去中心化”地点高质量办公空间的需求，这些地点具有良好的可达性与便利设施。

总体而言，随着各类公司寻求扩张或重新审视当前的工作场所，在以租户为主导的市场来提升现有办公空间的质量，租赁查询正呈上升趋势。

雪州租金竞争激烈

在报告审查期间，隆市中心A+级和A级办公空间的月租要价根据不同地点，从每平方尺5令吉到14令吉不等。

新中央商务区月租要价介于每平方尺6令吉50仙至14令吉，旧中央商务区月租要价则从每平方尺5令吉至7令吉。

隆市郊的月租范围，介于每平方尺6令吉至9令吉。在雪州，类似等级办公空间的租金竞争激烈，从每月每平方尺5令吉至7令吉50仙不等。

芙蓉办公市场

根据CBRE|WTW的报告，森州芙蓉的店铺市场预计今年保持稳定，因它具有不变的入住率和有效的租户保留率。

靠近商区、金融机构及学校这些主要地区的店铺拥有高需求。餐饮及其他零售店作为吸引人群的动力，提高了店铺的入驻率。

芙蓉的平均租金约每平方尺1令吉80仙，平均收益介于5.5%至6.0%之间。

由IJM置地（IJM，3336，主板建筑股）开发的芙蓉新城Nexus商业中心，拥有166个店铺单位，将分阶段完成。

TRX世界级办公室

CBRE|WTW的报告也显示，崛起为国际金融中心的敦拉萨国际贸易中心（TRX），被视为未来的工作场所，所涵盖的大楼有Exchange 106、Menara Prudential – IJM、IQ Tower级Affin Tower。

不管是办公室或混合工作场所，TRX办公楼都能迎合市场需求。这里有约1000万平方尺的世界级A级办公室，特征是：

●无柱办公空间，得以实现最大灵活性和生产力

●降低依靠能源的永续设计

●能监测大楼内的温度、潮湿度、空气品质及流通

●光纤骨干网络和建筑内的移动覆盖

●用于水循环利用和雨水收集的精明水务系统

●良好基础设施，包括捷运1号和2号线的换乘站

另外，仲量联行的研究显示TRX拥有良好的连贯性和餐饮服务，加上符合ESG特征而拥有高需求。这个实例说明只要精心规划并纳入综合方法，大规模发展一样可以为开发与投资团队带来巨大的成功。

在办公室领域，一些企业正在提升办公室空间，而优质办公楼的需求则来自金融、资讯工艺和通讯领域。