零售市场再度热络

回顾2022年第三季，我国商场与零售业从冠病疫情之中解放，随后经历一场凌厉的报复性消费，使之取得高达96%的按年增幅，这是历来最好的季度表现。

报复性消费的热情消退之后，零售市场再度调整，逐步回到疫前的正常水平。

然而，从2023年跨越至2024年，零售业因巴生谷的两座大型商场，即Exchange TRX购物中心和默迪卡118商场开张，再度热络起来。

受访的零售业代表和产业顾问相信，商场与零售将持续得益于市场活动，创造佳绩。

《南洋商报》综合产业界和零售业者访谈发现，尽管竞争激烈，今后几年也将继续有更多新的商场加入战围，零售空间供应依然过剩，但整体而言，零售产业今年料持续复苏。

更多新商场开业

无论是全马最大产业市场巴生谷，还是北马的槟城及柔佛新山，未来几年都将有更多的新商场陆续投入营业。

以槟城为例，今后3年将开张的新商场，就包括槟岛的阳光商场（Sunshine）和The Waterfront Shoppes，以及威省的GEM Megamall等。

此外，市场也不乏现有商场扩张的案例，槟城时代广场就正展开第三期的扩建工程。

在巴生谷，去年共有3个主要的零售项目完工，即柏威年白沙罗高原（第一期）购物广场、隆市中心的Exchange TRX购物中心，以及巴生KSL Esplanade商场。

TRX商场主要租户是GSC戏院及来自日本的西武百货，柏威年白沙罗高原的主要租户是The Food Merchant Prelude，KSL Esplanade商场则是Star Grocer超市和TGV戏院。

马来西亚零售连锁协会（MRCA）副会长廖风自观察了大众对TRX商场的反应。

他告诉《南洋商报》，由于引入新概念，带来新的生活方式和购物经验，很受欢迎。

随着这3家商场加入市场，巴生谷的总零售空间增加到6490万平方尺。2024年，随着一些综合性的发展项目完工，预计将会有160万平方尺零售空间加入市场。

新建成零售商场出租率介于30%至70%，视预租活动而定。

扩张旗舰店成趋势

产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良指出，零售扩张活动主要集中在有较高交通量和入驻率的零售商场。

扩张旗舰店似乎成为成长趋势，这些商店为消费者提供多样性的产品、额外服务和体验式的走访，还可以作线上销售的交汇点，用来交换产品、退款或确定商品尺寸的地方。

槟零售业更胜疫前

根据CBRE|WTW的报告，槟州整体的零售商场入驻率录得73%，槟岛81%，威省则63%。

在客流量与入驻率方面，主要购物中心已经恢复。槟岛的合您广场、葛尼百丽宫广场、皇后湾广场及威省的双威嘉年华广场，在周末和节庆季节举办越来越多活动，吸引更多游客和购物者。

新旧商场业绩悬殊

然而，新旧零售商场之间的业绩差距逐渐扩大。旧商场若要生存，预计需要更多的重塑品牌。

位于丹绒道光的槟岛广场（Island Plaza）已重塑形象，重新命名为槟岛88广场（Island 88），主打融合港式餐饮和生活方式的商店，体现文化与现代并存，同时保留槟城的传统文化。

槟州现有的零售空间供应约有2000万平方尺，其中的1100万平方尺位于槟岛，900万平方尺在威省。

楼高9层的阳光商城预计在2024年初进入市场，为现有供应增加约90万平方尺，未来两三年，槟州零售供应将急速扩张。

狮城客流推动柔南业绩

南马方面，根据CBRE|WTW的报告，由于新元对令吉汇率强劲表现，柔佛州南部仍是新加坡人主要的购物地点，整体入驻率提高至疫情前水平，覆盖了1480万平方尺空间的75%。

谭家良说，马新于去年3月推出跨境QR码付款连接，在柔南消费时，狮城游客扫描DuitNow QR码即可付款，此举加强了零售业的表现。

通胀与汇率削弱消费

由于狮城游客的强劲消费，柔南零售业在总体上已经恢复到疫情前水平。然而，通胀和令吉汇率疲软可能会削弱本地的消费能力。

另外，廖风自说，去年5月开始，越来越多新加坡人在周末来新山消费，因此柔南商场的销售量从去年下半年开始上升。

其他利好消息包括将柔州森林城市打造成金融特区、兴建柔新捷运（RTS）、柔佛-新加坡经济特区（JSSEZ）等，都能使柔佛经济市场活跃。

“尤其是柔新捷运，有报告指捷运竣工后，每小时可以载送1万人，这是很高的客流量，希望可以刺激柔佛经济。”

生活成本高 消费力疲弱

大马零售调查行（RGM）针对去年下半年我国零售市场现况，访问了大马零售商协会（MRA）及大马零售连锁协会（MRCA）的会员。

廖风自指出，根据该份报告，去年第三季，大马零售领域按年增长2.7%，成绩比市场预期的1.4%来得好。

去年前9个月，大马零售业按年增长3.3%。

值得关注的是，虽然购物流量已回到冠病疫情前水平，但消费力仍受高生活成本影响，而显得疲弱。

平均通胀率在去年第三季减缓至2.5%。然而，这仍高于2011至2022年之间的大马平均通胀率，与疫情管控令之前相比，许多生活必需品和消费品的价格仍相对较高。

零售业有许多进口商品，由于令吉汇率疲弱、俄乌战争影响供应链，导致零售商品的原材料、半成品及成品的进口成本上升，以至物价出现另一轮的涨势。

另外，高利率使屋主缴付更高的每月分期付款，许多人因此延迟购买高价值消费品。

虽然种种问题纠缠零售业，不过，廖风自说，零售销售取得表现不俗，显示人们手上有钱，也愿意花钱。

业绩与节庆假期挂钩

大马的零售业表现直接与节日庆典和公共假期挂钩，我国多元种族、多元宗教的背景，节日和公共假期可说是一个接一个到来，大家在庆祝节日的时候都会消费，例如前往商场、吃东西、买衣服、看电影等，这些都会直接刺激消费者的购物情绪。

“举例来说，去年圣诞节之后，便跨入2024年，进入1月份，华裔族群开始准备农历新年的事物，2月庆祝农历新年，回教徒则在3月开始斋戒月，4月是开斋节，我觉得零售业不会出现太大问题，只是要看业者怎么抓住消费者进店消费而已。”

游马人次未恢复疫前

廖风自说，去年第三季，国内生产总值录得3.3%，零售销售为2.7%，取得强劲表现归因于国内需求和旅游消费持续复苏，还有劳动力市场获得改善及建筑活动增加所致。

由于外国对商品的需求减弱，净出口下降了22.7%。

另一方面，谭家良在发布《2024年产业市场展望报告》时指出，2023年上半年的抵马游客为920万人次，而冠病疫情爆发之前的2019年上半年，游客人次为1340万。

政府抗通胀有利零售业

大马零售调查行（RGM）预测2024年的零售业增长为3.5%。今年，大马政府预测国内经济增长介于4.0%至5.0%之间。

与去年相似，今年零售业所面对最大的挑战是不断上升的生活成本。

去年10月13日公布的2024年财政预算案显示，政府将增加家庭和个人的补贴，以对抗不断上升的通胀情况，例如：

●拨款290亿令吉控制商品和服务价格，以造福国民；

●推行慈悯促销活动（Rahmah Sales），在全国范围内，基本生活必需品的价格比平时便宜30%；

●增加20亿令吉慈悯援助金（STR），将惠及大马60%的成年人口；

●2024年加码派发慈悯援助金，从3100令吉增加至3700令吉；

●青年群体所获得的慈悯援助金，也从350令吉增加至500令吉；

●扩大慈悯基本援助金（SARA），受惠者从20万人增加至70万人，每月100令吉的发放期，从6个月延长至12个月。

2024年预算案也公布了两项影响消费者开销的税务政策，即销售与服务税（SST）和奢侈品税（HVGT）。

SST税率从6%增加到8%，虽然不包括餐饮和通讯，却扩大范围到物流、经纪、承保和卡拉OK服务。

廖风自说，增加2%税率将导致零售商品与服务的价格进一步上涨，影响零售开销。不过，MRCA要待落实之后，才能观察到对业者产生的影响。

将于5月1日实施的奢侈品税，税率为5.0%至10.0%，所征税的物品包括超过价格门槛的珠宝和手表。

落地签吸引中印旅客

廖风自说，另一个刺激零售业表现的因素，是去年12月政府开放落地签证给印度和中国游客。

“我们陆续听到振奋的消息，除了落地签证，交通部和机场单位业传来消息，指每一天都有载游客的飞机抵达我国，这些都是好消息。”