多项大型发展年内竣工

报道：陈美玲

砂拉越产业市场今年料将以缓慢的速度增长，且保持稳定。

各大产业次领域 ，无论是房屋、商用产业、零售产业、酒店与工业产业，展望皆向好。

砂拉越经济领域有多项大型发展计划预计将在今年内开跑或竣工，将为州内产业次领域带来不同程度影响。

料在今年完工的项目有巴当巴罗大桥、拉萨河口大桥，美里Sentral，而泛婆罗洲高速公路从汶莱衔接沙砂二州的路段将在今年首季启动。

全长398公里的砂沙联通道路（SSKR），从美里开始，绕过汶莱，连接沙砂两地14座主要城镇，预计在2026年竣工。

预计在今年6月举行的亚太绿色氢能大会（APGH），作为砂拉越绿色氢能和再生能源经济的先驱，有望吸引投资者、合作单位、业界伙伴和科研团队。

砂拉越再生能源走廊（SCORE）即将迈入第二期，料将获得砂州政府全力催谷。

据报，该走廊已有24项获批项目，吸引399亿4000万令吉投资，创造1万7828个就业机会。

值得关注的是，已有11项价值190亿6000万令吉的项目已在运作，创造了1万262个工作机会。

此外，今年，大马运动会将在砂州多区，包括古晋、三马拉汉、西连、斯里阿曼、木中、诗巫、木胶、民都鲁和美里同步举行，料也将刺激砂州经济活动。

砂政府料在今年7月，从联邦政府手中接管民都鲁港口。这座港口扮演战略性角色，是形成砂州经济生态完整性的重要资产。

各城市房价料走高

产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良指出，市场将关注新的排屋及公寓楼盘，不过为了保持房屋可负担性，新推出的单位面积较小。

他在该公司《2024年产业市场展望报告》提到，砂州各大城市或城镇的房价有可能进一步上涨，租金也料将持续稳定，高楼住宅更倾向于买家市场。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，砂州住宅市场的交易量与总值在去年首9个月下跌，向市场释出的信息是今年不会推出太多新楼盘。如果政府提供奖掖鼓励拥房，则可能扭转局势。

不过砂州整体经济前景明亮，住宅市场料会跟随其脚步，交易量与值都会获得正面提升，尤其是有地住宅和可负担组屋/公寓。

美里有地住宅最受捧

谭家良说，古晋的有地住宅楼盘大部分在次级主要住宅区推出，大多数的项目规模不大，不超过100单位。

美里的有地住宅最受捧。不过，被认为复杂的2019年分层地契法令及2019年分层管理法令生效之后，可能对高楼住宅产业产生负面影响。

尽管市场对可负担房屋有着强劲的需求，围篱住宅及小众市场的产品也日益受关注。

美里有多项房屋项目正在兴建中，如杜当Desa Damai（280单位）、鲁哇-峇甘的Sun Sky Avenue（94单位）和东姑村-泽丽达花园的Palm Villa 11（97单位）。

美里素来受外籍人士受欢迎，有望在砂州版本的马来西亚我的第二家园计划（MM2H）指南刺激下，吸引更多外国人前来居住。

民都鲁是砂州工业枢纽，这里的大型项目有砂州石化中心、砂州甲醇厂、三马拉汝工业园，这些项目将会推动民都鲁的住宅产业。

诗巫有地住宅房价升

诗巫推出有地住宅的房价明显上升，主要是成本推动通胀所致，可以预见房价将普遍放缓，进而影响销售速度。为此，低价位和中价位的可负担房屋的需求将有所提升，尤其对首购族来说，房价可负担性是他们格外关注的议题。

诗巫高楼住宅的交易活动不多，价钱却持续上升到历史最高，租房市场也表现亮丽。虽然市场几近饱和，但高楼供应陆续有来，因此可能不会实现较高的二手房转售价格。

诗巫市中心和附近地区的发展用地有限，加上以往的高楼项目表现良好，推动诗巫的高楼住宅发展。

邓志明说，砂州有多项扩展项目和重大投资，使之崛起为外资热门地点。单单去年首8个月，就有406份MM2H的申请获批。

MM2H审批标准更自由

这归功于砂州政府采取更加自由的审批标准，致使成功申请的数量超过预期。古晋Tabuan Tranquility、Northbank及实旦宾都是外籍人士的落脚点。

他说，相较前年首9个月，砂住宅市场去年同期的交易量与总值分别微跌0.3%和0.1%。

房价介于20万至30万令吉的房产有最多交易，占20.8%，接着是10万至20万令吉房产（19.9%）及30万至40万令吉房产（17.8%）。

这样的买房趋势跟前年同期雷同，反映了大多数买房者的平均收入水平，因此砂州需要更多可负担房屋。

古晋绿色特建办公楼增

今年，砂州商用产业仍保持稳定。

谭家良说，在未来砂州充满潜力建造绿色特建办公楼（PBO）。

长期来看，他强烈建议企业考虑已获得绿色建筑指标（GBI）认证的绿色建筑，这完全符合州政府欲把砂州打造成再生能源中心的绿色议程。

预料将会有更多特建办公楼项目，由于店铺办公楼的租金、价格和维修成本较低，更受当地人青睐，因此特建办公楼仍属小众市场。

古晋有越来越多特建办公楼竣工，新供应进入市场，同时面对来自店铺办公楼的竞争，特建办公楼入驻率今年料会下降，从去年的80%降至75%。

邓志明说，去年第三季，特建办公楼次领域只有一宗交易，总值633万令吉。

黄金地段特建办公楼的租金率介于每平方公尺10令吉至58令吉50仙。

次要区域的租金率则介于每平方公尺15令吉至66令吉85仙。砂州特建办公楼的入驻率维持在91.3%。

谭家良说，砂州缺乏拥有绿色建筑指标认证的大楼，古晋只有11栋获此认证。

由于古晋市持续发展和增长，预料会有更多符合环境、社会与监管（ESG）的企业入驻特建办公楼。

在美里，蚬壳总部去年底竣工后，将推动办公空间的需求。美里特建办公楼的需求主要来自石油与天然气和棕油领域。不过，居家作业和远程工作的方式，降低了市场对办公室规模的要求，令企业租赁的办公空间有所缩减。

商用店铺市场持续复苏

整体的商用店铺市场将持续复苏，受经济和家庭收入好转刺激，商用店铺的需求主要来自饮食业、快速消费品等。后疫情时期，某些地区的租金率持续改善，资本价值增长则保持适度。

民都鲁的特建办公楼租户主要是政府部门或业主自用，例如内陆税收局大厦。

店铺办公楼的销售率因项目而不同，介于7%至37%不等，租金和收益保持不变，大多数是业主自用，平均入驻率约70%。

企业偏向租赁多于购买办公楼是因为较低和短期的财务承诺，当前经济存在不确定性也影响购买能力，并降低经商信心，购买商业产业也涉及更高的资本投资。新的店铺项目将会面对销售的挑战。

零售产业表现良好

邓志明说，砂州零售市场的趋势跟全国一样，廉价商店如雨后春笋般林立。

随着这样的零售增长模式，饮食店、小型的主要租户和品牌商店都在扩张市占率。因此砂州的零售产业今年料持续良好表现。

谭家良说，零售产业的租户倾向于长租，并锁定现有租金率。除了民都鲁，砂州的零售租赁市场普遍疲软。

零售业持续面对线上电子商务平台的竞争，因此市场表现依赖经济的韧性和企业的创新。

古晋市区的饮食业充满活力，因为外食是当地人的生活方式之一。与汶莱的边境在2022年8月1日开放以来，美里的零售业务持续恢复。

诗巫的饮食业充满扩张机会，不过会因租金涨价而面对压力。

去年上半年，砂州有72宗零售产业达成交易，总值1970万令吉。

民都鲁酒店入住率最高

酒店产业方面，去年，砂州政府为旅砂游客设下300万人次，创造76亿令吉的目标，该州在10月份便超越目标，创造佳绩。

为此砂州旅游、创意产业及表演艺术部今年设下更高目标，放眼旅砂游客达400万人次。

有了印度与中国30天入境免签证的措施，料将刺激砂州旅游业和酒店产业今年的表现。

古晋喜来登酒店今年开张具有里程碑意义，为古晋酒店市场增加供应。

邓志明说，去年同期跟前年首9个月相比，民都鲁酒店的入住率在砂州占最高，录得87%，接着分别是古晋（78%）和美里（55%）。

诗巫的酒店入住率从前年首9个月的46.6%，降至40%，其余小型旅馆、汽车旅馆或商务酒店的入住率一样偏低，录得25%。

去年上半年，砂州有2宗酒店产业交易，总值达1620万令吉。

工业产业带动州经济

谭家良说，2024年，砂州工业领域展现正面发展，工业活动由州政府主催，积极在绿色能源及资讯工艺寻找新机会，并于多个中东国家达成合作协议。

全州5座工业园已完成10个兴建项目，另外33项处于实施前阶段。

州政府已锁定5个策略地点进行工业终端发展：

古晋：知识型工业中心，专注高科技电子、氢能和智慧型制造业

丹绒马尼：区域清真工业中心

基杜弄：利用天然气资源发展化工中心

诗美拉遥：开拓新领域，尤其与新能源和绿色能源有关的

拉瓦斯：另一个专注新能源与绿色能源的工业中心

工业领域预计将扩展砂州经济，从事能源及资讯工艺的新中小企业也将推动整体工业领域，进一步吸引更多投资者。

邓志明说，砂政府计划建造高科技工业园，以迎合投资者不断增长的需求，并吸引更多外来直接投资（FDI）。

占地738公顷的的古晋和三马拉汉高科技工业园，将会由砂州国际贸易、工业及投资部建造。

全国范围的第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）及2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）肯定会吸引更多投资者，并推动砂州工业领域，使之大有作为。