独家报道：郭晓芳

大马与中国建交将于5月31日迎来50周年庆，作为“一带一路”倡议的基础设施项目，马中联营的东海岸铁路（ECRL，简称东铁）被业界视为连接大马半岛东西海岸、促进连通性和经济增长的关键催化因素。

横跨吉兰丹、登嘉楼、彭亨及雪兰莪的东铁项目工程进展顺利，随着政府预期东铁将按计划在2026年12月竣工，2027年1月投运，业界开始把目光转向东铁沿线产业发展趋势。

东铁一旦通车，将为沿线地区的产业带来哪些机遇？业者该采取什么战略，共享这片经济蛋糕，布局参与沿线产业与工业发展？《南洋商报》为此专访主导东铁建设的中国交建、大马房地产发展商会，以及东海岸商会代表，且看他们怎么说。


交通建设拉动经济增长

中国交建（马）总经理倪庆久接受《南洋商报》访问时指出，东铁沿线州属和城镇都会从这个项目上直接受益。

“交通基础设施的建设和运营会直接拉动当地经济增长（GDP），便捷的互联互通会提高出行效率，降低运输成本，直接带动经济发展。

“我们认为，在普遍受益的基础上，巴生、关丹、文冬、瓜登和哥打峇鲁等城镇的受惠程度会更大一些，特别是在产业、工业、旅游、仓储物流、种植业和外来投资领域受益明显。”

他坦言，东铁提供的高效便捷交通出行方式，会直接带动当地产业和工业持续发展，并看好新兴城镇会在东铁沿线附近崛起，吸引更多人口发展和企业投资。

“具有发展潜能的产业类型可能包括住宅，主要是满足人口增长的住房需求。至于工业产业，可提供更多的生产和物流设施；商用产业将满足商业活动需求；会展旅游方便，则利用交通便利，吸引更多游客到东海岸地区。”


难测产业价格影响程度

但他指出，目前难以准备的预测，东铁对沿线地区产业价格的影响程度。

“我们推测，价格上涨的产业，包括住宅、工业产业、物流、旅游产业和种植业等等。”

对于发展和规划，倪庆久建议业者采取4项措施，从协调地方需求与本身地位着手，规划产品服务及寻求合作机会。

第一，了解东铁沿线的规划和需求；第二，定位自身产业与东铁的协同点；第三，提供与东铁配套相关服务和产品；第四，加强与政府和其他企业的合作。

一旦将东铁站延伸至泰国边境，倪庆久说，这可能会带动边境产业兴旺，并推高相关产业的需求，特别是把泰国南部的货物和服务，吸引到东海岸地区，甚至到吉隆坡和巴生谷地区。

“例如物流、贸易和旅游业等，将加强马泰两国的连通性，为双边物流开辟新路径，降低货物运输成本和时间。”


拥最多站 关丹受益最多

马来西亚房地产发展商会（REHDA）彭亨州分会主席彭奎程表示，东铁受益最多的是关丹县，因拥有最多东铁站，共有四个，分别是甘孟的巴耶勿刹站（Paya Besar）、关丹皇都站（KotaSAS）、关丹港城（Kuantan Port City）和遮拉汀站（Cherating）。

他接受《南洋商报》访问时说，每个站都有独特的社会经济特征。巴耶勿刹将成为教育、清真中心和农业的催化剂；关丹皇都站则是交通导向开发项目（TOD）站点及行政中心-彭亨州政府苏丹阿末沙行政中心（PPSAS），于该站周边形成新城镇。

他相信，关丹港城站建成后，将成为东铁最大仓库，为格宾地区创造更多就业机会。

遮拉汀站不仅将成为旅游业催化剂，即将建成的关丹国际机场就位于车站旁，已被定位为航空航天工业基地，相关建设和维护将提供许多就业机会。


东铁让移民更容易

“关丹皇都站正在享受东铁车站带来的连锁反应，让其及周边地区发展商享有更高房价。”

他解释，当关丹能创造更多就业机会时，就会有更多的郊区人口迁移到城市。

“东铁让移民更容易，有些人甚至可以选择在平常日工作，周末回乡。因此，不只城市的租赁需求，甚至郊区和城市地区的购房需求也会增加。”

此外，他说，东铁也会成为鼓励巴生谷买家，在东海岸购置周末度假屋的考量因素。

不过，他预计不同站点对房产需求不同。

“关丹港站将催化工业类产业，而皇都站将主要促进商业和住宅类发展。排屋将是住宅中需求量最大的，因为它将是最实惠的房产类型。”

他说，房地产价格的上涨取决于多种因素。近来主要是由建材和劳动力成本急剧上涨影响。


关丹房产价格仍较低

“与巴生谷相比，关丹房产价格仍然较低。大多数出售的房产都是用于居住目的，很少用于投资。而靠近东铁车站的房产会受到更多关注，因为它为居民提供了额外交通便利。”

他看好一些靠近东铁车站的发展商，将因靠近车站而获得更多询问和更好的销售。
他透露，在Rehda访问期间，东铁指定了几个用于TOD开发的区域。

“他们尚未通知我们，因为正在等待分区。一旦准备就绪，东铁将邀请各州内外的投资者审查开发这些项目的可行性。”


延伸至泰国边境
将刺激旅游贸易活动

对于大马政府有意把东铁延伸至泰国边境，彭奎程预计，随着泰国铁路的连接，将会有更多的旅游活动和贸易（进出口）活动涌入。

“两者都将对双方国家的经济产生巨大的乘数效应，以及改善两国之间的双边关系。而房地产活动和价格，通常与交通基础设施（无论是公路还是铁路）一起上涨。”

他指，寮国至中国的列车已于2021年投运，目前缺失的链接位于泰国。

“泰国若决定推进陆桥项目，将面临东铁的直接竞争，因关丹港至巴生港路线预计于2027年投运。”


东海岸成机遇之门

登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章告诉《南洋商报》，“一带一路”倡议的基建项目，特别是东铁，可将东海岸转变为机遇之门，使之成为经济活动、技术交流和国际合作的动态中心。

他看好吉兰丹、登嘉楼和关丹等地区，由于其特殊地理位置和旅游资源，将从东铁项目中获得显著收益。

“关丹及巴生将双双受益，但长期经济效益仍在东海岸。它为西马半岛创造的机会主要在北部，而非西部，这个‘北上’商机将直通中国北部及中亚地区。”


为发展机会铺平道路

他认为，东铁为前所未有的发展机会铺平了道路，包括新城镇、仓储解决方案和工业园区。这些发展有望刺激经济增长，改善物流，并吸引外国投资。

“东铁客运和货运站，预计将触发其附近有利可图项目的发展，除了交通导向开发项目，还有仓储、工业园区、旅游住宿（如酒店和汽车旅馆）、内陆港口、综合批发贸易中心、数字经济中心和专业市场等。”

这些发展预计将作为重要的经济催化剂，将东海岸的战略位置转变为关键的区域经济中心。

他补充，吉兰丹有潜力借助泰国的经济增长成为重要贸易中心，包括小商品贸易批发中站（类似中国义乌）及建立清真产业，尤其是食品中心的独特机会。

“这可能会显著提升清真食品行业，包括清真预制菜，为该地区主要是回教人口的国内外市场服务。”

他坦言，在此条件下，东铁肯定会连接至边境，与泰南互通。

此外，他预期登嘉楼的旅游业也将因此获得显著提升。

“其丰富的教育基础设施，包括大学和高等教育中心，可成为回教教育和研究的区域中心，料吸引来自一带一路网络的学生和学者，促进文化和教育交流。”

而关丹港则因其码头及战略位置，料成为连接东南亚与中国及中亚的主要物流枢纽及货物中转站。

“通过巴生港出口的传统产品，如榴梿、燕窝和菠萝蜜，可能会转向东海岸，利用更近的接入点和潜在较低运输成本。这个转变可能激励来自印尼、沙巴和砂拉越在内的农业和下游产业投资。”


水产养殖将显著增长

由于面向南中国海，他也看好东海岸高科技水产养殖和海洋产业将显著增长，带动冷库仓储及冷冻链产业和其他相关基础设施投资。

“从产业发展的视角来看，东铁项目将分阶段促进经济多领域发展。”

短期来看，基建和就业增长将推动沿线地区的住房需求；中期随着车站和物流网络成熟，仓储和物流服务的需求预计将大增。

长期而言，东铁将加深与中亚及其他地区的经济联系，促进贸易、小商品中心的建设和旅游业的发展。


对丹州产业发展影响不大

马来西亚房地产发展商公会丹州分会副财政拿督黄保俊说，东铁项目对吉兰丹产业的发展和价格影响不大，因该州只有2个车站。

他接受《南洋商报》访问时坦言，州政府领导层刚换新血，行政议员班底多数是新班底，事关该州东铁站周边项目的规划和开发，估计还要等一段时间才会有新进展。

黄保俊也是吉兰丹中华大会堂会长。他指出，目前仅在哥打峇鲁的新丹绒城（Bandar Baru Tunjong）站有一些发展项目，而州政府原本计划在道北推出的新城镇计划，因道北车站的取消而沉寂下来。


盼连接到泰国边境

“我们希望，东铁车站可以连接到泰国边境，改善丹州的交通链接，增加旅游、贸易机会，助力该州产业发展。”

吉兰丹东铁路线全长43公里，涉及2个站，即设定为客运站的哥打峇鲁站，以及客运和货运兼具的巴西富地站。

目前，马来亚铁道公司提供的道北到吉隆坡火车服务单程需7至8小时。

他说，以往因交通不便，投资者对丹州的兴趣不大，但自东铁站开始建设，开始有中国投资者到该州考察，对潜在投资机会展现兴趣。

“希望未来会有更多外国投资者来丹州设厂，促进丹州经济发展。我们也在跟州政府建议，沿着东铁站增设工业园区，让投资者有更多设厂选项。”

他说，目前州政府准备在兰斗班让设立清真工业园，而拥有码头的督巴里则有意发展家具城，提供下游产品出口；至于马樟则计划发展为环保工业园。

他认为，州政府应改变工业园区的经营方式，把卖地改为租地建厂，再出租给外国投资者。这么做可以避免业者买地后，推迟建厂计划，等地皮升值的投资状况。