制定物管人员
诚信标准


花钱请管家，如果迎来的不是专业管家，而是饥饿的“豺狼”，结果家没管好，还后院失火，赔了夫人又折兵。

继上篇专栏“维护诚信·建立声誉——向香港学习物业管理”，马来西亚物管须向香港廉政公署学习，建立属于大马的防贪指南，来预防物业管理人员运用职权便利中饱私囊。

物业管理服务业者是被管理机构委任，管理共管楼宇的职业管家，每一笔开销都是来自单位业主缴付的管理费，它属于公款开支。如何让众多业主们相信，公寓管理层请来的是职业管家，以免所托非人呢？

如果不幸“引狼入室”，管理委员将大吃苦头，哑子吃黄连，有苦说不出，还被街坊邻居吐槽挖苦。

笔者每次接收有问题的物业管理项目时，委员续续道来，当初面试的时候，说谎不打草稿，夸口自己经验丰富，什么奇难杂症都没问题。

然而，有关物业管理人员执行任务时却完全另一个样，衍生楼宇法律不清楚、报告做不出等问题。


物管服务需诚信经营

管理委员更像是这些管家的辅导员，为他们安排工作，编工作时间表，说明工作内容和住宅条例，都不知道费了多少唇舌，又怎是一个累字可以表达。

故，物管服务需诚信方能经营。

物管服务公司得先提供诚信培训后，拟订防范贪污政策，这政策须包括：
1）公司的诚信管理政策；
2）公司对雇员的诚信要求；
3）举报涉嫌违法行为的机制，以迅速向大马反贪污委员会举报，立案调查。


可借鉴港反贪指南

国家也需要拟订一份物业管理需要谨守的反贪指南，以提升诚信要求。

借鉴香港廉政公署所提供的一份守则，其中对诚信营运的要求包括：

每一家物业管理公司所需遵守的防止贪污政策包括：

（A）严禁贿赂行为，执行工作时，严禁雇员运用职权便利，以任何形式的贿赂贪污行为；
（B）不可索取或接收他人的利益，作为任何与物业管理事务有关的行为或对他人在物业管理事务上给予优待的报酬或诱因；不可提供任何利益予其它的代理人，作出与其主事人业务有关的行为，或在其主事人业务上给予优待的报酬或诱因；
（C）不可向公职人员（政府官员）提供任何利益，作为该人员作出任何与其公职有关的行为，或在政府部门事务上提供优待或协助的报酬或诱因；
（D）不可在与任何政府部门来往时，向任何政府部门的成员或职员提供利益；
（E）不可索取，收受及提供利益—遵守客户／物管公司制定有关非法索取，收受及提供利益的规则／限制；
（F）避免利益冲突—避免任何实际或观感上的利益冲突。如无法避免，须向其所属物管公司有关政策所指定的核准人员申报，由其决定采取适当的管理／纾减措施；
（G）严禁滥用职权—只可将客户及物管公司的资产，包括资金、物业、数据及知识产权，用于经营客户及物管公司的业务；
（H）任何滥用客户及物管公司资产的行为须予禁止；以及
（I）协助执法部门-提供全面协助调查。


物管纠纷属房政部 反贪法令不适用

很可惜的是，我国物业管理服务业并不受马来西亚反贪污委员会管辖，因反贪会法令不适用于管理委员或物管人，2009年马来西亚反贪污委员会法令（694法令）针对公职人员面对有可能的利益挂钩和利益冲突，需要避讳的一系列规范来避免或遏制阻止贪污腐败及不当的利益输送。

细节如下，2009年马来西亚反贪污委员会法令，共有4项主要的贪污罪行：

1）索取/接受贿赂[第16及17（a）条文；
2）献议/给予贿赂[第17（b）条文；
3）提交虚假索赔[第18条文；
4）滥用职权 [第23条文

但以上的法令条文，只是针对“公职人员”，而不是管理委员或物管人，反贪会高层解说，原来共管楼宇的管理委员或物管人实属：
（一）非公职人员；
（二）非商业机构；

因此，它属于现有2009年大马反贪会法令执法权限的灰色地带，虽然法令有明文规定，但到底哪个才是有执法权的官方单位呢？

虽然笔者向反贪会官员提出了2013年分层管理法令第87条文，阐明了管理代理的独立性需求，但反贪会却表示，2013年分层管理法令的执法单位是马来西亚房屋及地方政府部，而不是反贪会，故一旦面对类似的纠纷，第一个需要举报的官方单位乃房政部。


针对滥权行为 业主可向警方举报

针对滥权行为，以及以下诈骗行为，业主可向大马警方商业罪案调查局举报调查：
（1）商业欺诈；
（2）金融诈骗；
（3）电脑网络骗案等一切与商业、金融有关的犯罪活动。

如果你面对管理委员或物管人滥权、挪用公款、收取回扣、私吞公款等纠纷课题，请记得向警方商业罪案调查局举报。

物业管理公司并不是合格和合法的调查官，很多时候，物业管理人能扮演的角色，就是尽全力协助调查。

所以，我国急需检讨2009年马来西亚反贪会法令，并把物业管理的相关人士，包括管理委员，物管经理与雇员都纳入管辖范围，再发布属于共管楼宇可依据的反贪指南，以杜绝公款私用的行为。