隆市地陷，房价要跌？
估价师：别急，看看再说

印度回教堂路地陷事件引起隆市房产贬值潮？

吉隆坡市中心发生“女游客坠洞”事件后，市场开始议论周边的产业将受到冲击，包括房产值将贬值、价格将下降、需求量会下滑、保险保费将上涨等，吉隆坡的产业瞬间看似“黯然失色”。

无论如何，有估价师认为目前谈论房产降价言之过早，因房产并非股票，不会即时反映或出现价格大起大落的局面，需要时间通过租金表现、市场接受度、供需等因素观察后市，以免造成投资市场恐慌。

此外，房产估价是购二手房过程中最重要的步骤之一，房产价值会受多方因素的影响而发生变化。

《南洋商报》就此从估值、保险和市场供需三方面切入，为读者剖析地陷对隆市产业的后续发展。

地陷区暂无新交易
无法对比价格差别

HASB咨询（雪兰莪）私人有限公司估价部门总监李慧珊说，该地陷区附近地区产业暂时未有最新的交易记录，为此无法对比地陷前后价格的差别，若现阶段就指产业价格将下降，是“不适合”且“不合理”的。

也是注册估价师的她说，市场充其量只能说周边商铺的生意额将因此下跌。

“民众将采取谨慎（态度），绕道或避免前往地陷范围和附近，这因而反映在附近商店的生意额，或导致产业需求下降。与其说地陷事件短期内对产业价格造成影响，不如说产业需求更能凸显地陷的影响。”

她认为该地陷问题刚发生约两周，目前要确定它对房产价格的影响和折损，言之过早。

“影响肯定会有，但限于购买者的信心影响，至于有多严重，现在不得而知。房地产的波动向来不大，不像股票，股价是立刻反映市场的利好或利空。”

李慧珊进一步说，一宗房产交易需几个月完成，包括业主刊登放售广告、潜在买家看房、地产经纪介入、讨价还价到制定和签署买卖协议、再到申请银行贷款，都需耗费长时间。

她认为，只要政府妥当处理，加上时间上的冲谈，消费信心便会回来；基本上（产业价格下降）有关影响就不再存在，需求量和价格都会回归从前。

商业活动人潮冲击租金

地陷对产业的首要影响是租金，并非价格上。

李慧珊指出，产业买卖需长时间完成，反观租金则比较简单和“敏感”。若案发现场或周边在事后依然冷清，并持续一段时间，经济活动受到了实际影响，最后会引发商家现金流的问题。

“（这也可能）演变成租户或要求业主降低租金，导致该地区商铺的租金下滑。”

她说，市场供需决定产业价格，如果市场信心下降，需求将随之下跌，接着价格便下滑：“所以，目前是要观察附近的商业活动，才能定夺产业价格的未来趋势。”

她提到，地陷事件造成的恐慌情绪，是有可能导致屋价一时的波动，增加房产估值的不确定性，潜在投资者将持观望态度。若该地区得到改善，其价值便能回到相对合理的估值。

这犹如每当一个地区发生突发水灾后，投资者或购屋者都会“等等、看看”，暂时避开购买当地产业，并会进入一个“冷静期”，当对天灾的恐惧心态逐渐消失，买气就会回来，市场再度活跃。

银行不会重新估价

地陷发生后，料银行不会要求对周边产业重新估价。

李慧珊指在一般情况，银行不会特别要求重新估价。

“之前发生的天灾事故，如闪电水灾、土崩和山体滑坡等，银行也鲜少要求重新估价。不过，银行在接下来审批受影响或高风险地区的房贷，也许会更加严格。”

她亦说，吉隆坡市政厅应寻求专家帮助，重新评估地质的结构变化，展开适当的审查和评估，以避免悲剧再度上演，也有利恢复民众对吉隆坡产业永续发展的信心。

另外，目前不是脱售产业的好时机，李慧珊认为在这敏感时期，较难找到有兴趣的买家，也难卖到“好价格”。

审批地质报告引关注

“女游客坠洞”事件后，政府相关单位是否更严格审批发展项目的地质报告，是分析界关注的课题。

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯直言：“不可以说地陷会影响房地产。”

她表示，如果发生类似安邦国际山庄土崩事件，就会直接影响当地房地产的表现，购屋者或投资者都会远离该地区。

她指如今较为关注的是，政府会否更严格把关新项目的批准：“产业发展商动土前，向来都会向政府单位提呈地质报告寻求批准，对于新的演变，政府会不会在审核上更严厉呢？”

首相署（联邦直辖区）部长扎丽哈医生早前下令，政府将暂停批准首都所有新开发项目，直至成立特别工作组，以鉴定存在坑洞和其他危险的高风险地区。

龙国雯说，吉隆坡地洞事件附近皆以办公楼为主，相信不会因此影响买气，反而是因为受到长期供过于求的影响，租金受压。

未有地质保单 保费不受影响

我国并没有“地质保险”这投保选项，所以市场议论隆市地陷地区附近的产业业主，或要支付更高昂的保险保费之说法，并不成立。

房屋贷款顾问陈式杰说，有关房屋的保险，一般仅用作“保护”房屋贷款，即递减式房贷保险（MRTA）和抵押定额式房贷保险（MLTA），提供借贷者保障，若不幸死亡或终身残废，房贷会由保险支付，不连累家人。

“而这类房屋保险的保费，是根据借贷者的年龄和健康条件而定，与房产是否位于地陷地区没有关联。”

他指出，我国的房屋保险顶多是额外“加保”火险，甚至水险也是选择性投保项目中，也不存在“地质”保险供业主选择。

“在没有所谓的地质保险下，试问保费会如何因地陷而提高呢？”

他也透露，如果房子不慎因地陷下塌了，保险公司也会进一步调查，确定是否有直接影响，才决定赔偿的可能性。

陈式杰指除非房子崩塌时，业主在单位内，并受到一定程度的损伤，就可透过MRTA或MLTA索偿。

“目前而言，购屋者无须太担心保费会因地陷而提高。”