商业產业市场蓬勃与否，足以反映经济是否景气，可以说是市场经济的温度计，商业產业如办公楼、店屋价值、租金回酬理想，在一定程度说明市场经济欣欣向荣，公司业绩也不错。

不过，数据显示，半岛各主要州属的商业產业市场，供应量继续增加，可是，交易量並没有同步增长，这是该领域的隱忧，担心过剩的水平持续不降，造成商业產业前景被看淡。

吉隆坡供应增
租赁稳

在首都吉隆坡，这里是全国最多商业產业的都市，2015首半年商店產业如量身订造办公楼，按年比供应增加6.9%，达到8千888万平方呎，出租率81%。严格来说保持稳定，每平方呎租金介於3令吉50仙与12令吉。

出租率81%
多项计划陆续完工

与前期的395座办公楼或8千313万平方呎比较，2015首半年共有426座或8千888万平方呎，於2015年完工的新建量身订造办公楼，分別有IlhamBaru大厦、盘谷银行大厦、位於纳沙白金园发展计划的纳沙大厦、Centara大厦、KL Trillion大厦、Solaris Sultan Ismail大厦及Q Sentral大厦。

其中，Ilham Baru大厦是大马第三高商业大楼，可出租面积40万平方呎。盘谷银行大厦则位於苏丹依斯迈街，拥有可出租面积46万4千平方呎，包括46层楼的企业套房大厦，每平方呎由1千100令吉起跳，这一產业大厦的发展总值达10亿令吉。

另一方面，纳沙集团已在吉隆坡的吉隆坡城中城白金园，推出50层楼新的纳沙大厦总部，该座A级办公大厦拥有可出租面积50万5千930平方呎。

此外，由家满控股（FIAMMA，6939，主板贸服组）发展的Centara大厦，位於东姑阿都拉曼路，这座21层楼的大厦拥有309个套房单位，建筑面积介於1千至1万1千平方呎，发展总值大约9亿令吉。

Solaris是UEM阳光（UEMS，5148，主板產业组）发展的商业產业计划，由两栋楼组成，楼高30层的產业计划，拥有400个单位的办公套房，建筑面积介於469至1千347平方呎。

从以上各项商业產业计划的建设，不难看出量身订造办公楼的发展並没有减少，这些都是过去几年產业、经济好景时推行的计划，2015年陆续完工，已带给商业產业供应市场一些压力，担心市场出现供应过剩现象，进而影响投资者在投资商业產业的租金回酬。

市中心以外地区
办公大厦纷出售

在吉隆坡市中心以外地区，位於吉隆坡中环发展区的Q Sentral，是一座45层的高楼大厦，可出租面积140万平方呎。

此外，易手的商业產业包括Integra Tower@The Intermark、Menara Raja Laut、AmFirst办公楼、云顶大厦及蜆壳石油大厦。其中，KWAP不久前以10亿6千万令吉收购Integra Tower，这个商业大厦拥有可出租面积76万零715平方呎及850个泊车位。

与此同时，丰隆银行与丰隆保险签署买卖协议，以脱售拉惹劳勿大厦，这个27层楼高的办公大厦，拥有6层楼的停车位，可出租面积39万7千939平方呎，大厦的主要租户为丰隆银行及其子公司，交易总值2亿2千万令吉。

另一方面，大马第一信托（AMFIRST，5120，主板產业投资信托组）脱售该公司位於P南利路的办公大楼，总值3千600万令吉，10层楼高的该大厦，拥有3层泊车位，可出租面积2万7千801平方呎。

据瞭解，云顶大马（GENM，4715，主板贸服组）建议以5亿令吉，出售再租回云顶大厦4年，等待该集团新大厦的完工，云顶大厦的出租率高达95%，集团租用了65%。

与此同时，马资源（MRCB，1651，主板產业组）计划注入33层楼高的蜆壳石油大厦到马资源桂和（MQREIT，5123，主板產业投资信托组），该大厦拥有可出租面积55万6千468平方呎，这座A级办公大厦容纳蜆壳石油、大马普险及贸易风等公司，出租率接近100%，建议交易价为6亿4千万令吉。



雪兰莪竞爭激烈
转型吸客

在雪兰莪州，现阶段办公楼业主在爭取理想租金面对激烈竞爭，为吸引跨国租户，今天的办公楼必须具备更多特色，不能只是依赖本地的租户，租户的基本要求包括现代化的设计、完善的设备等等。

其他的加分条件则有拥有多媒体超级走廊地位、绿色大厦认证等等。在八打灵再也，办公大厦的平均月租是每平方呎7令吉，其他的是每平方呎在4至5令吉50仙之间，比较老旧的办公大厦则以每平方呎3至3令吉50仙出租。

一些比较新的分层办公產业，主要以小型办公伸缩用途单位、小型多用途办公单位来促销，这些服务公寓与普通公寓的不同点在於前者拥有比较多的设备，例如商务中心、健身室、泳池等等，一般的办公单位只是办公空间，没有其他的附加设备。

雪兰莪州內现有的店屋办公楼已开始转型，以迎合新的生活方式，其中一些甚至设计为零售办公单位，在八打灵再也的双层店屋办公楼，售价介於150万至250万令吉，预计將有更多办公楼在2018年完工。

截至2015首半年，雪州內的办公单位供应共有7万3千282个单位，按年增长1.9%，交易量1千645个单位，按年比上扬5.9%，交易价值20亿5千零13万令吉，按年比增加14.3%。

州內新推出的办公產业计划包括赛城的Roppongi、DamenUSJ、The Two Rawang、PJ Sentral Mall等等，其中八打灵再也／白沙罗地区店屋单位的底层租金，每平方呎月租介於2令吉30仙至3令吉50仙。另外，在沙亚南的实达城西部，已建立起雪兰莪中部新办公楼中心的地位，於2015年完工、位於沙亚南的顶级手套大厦，为办公楼市场增添更多的办公空间。



森美兰50万至100万商產抢手

森美兰与吉隆坡距离並不远，不过在价格和租金方面，相比之下便宜许多，州內店屋办公单位的供应，从2014首半年的1万7千459个单位，增加3.5%至2015首半年的1万8千零71个单位，商业產业的供应市场，以2层和2层半为主，介於9千702个单位，大约是森美兰州总供应的50%。

芙蓉是森美兰州的商业中心，拥有最高的店屋办公单位供应，成长在4.9%之间，从2014首半年的1万零715个单位，增至2015首半年的1万1千237个单位。

交易值增加5%

截至2015首半年，森州的店屋交易量下跌7.9%，交易宗数只有711个，前期为772个。另一方面，交易价值显示增加5%，达到4亿1千524万令吉，交易宗数最多的，价位在50万至100万令吉之间，2015首半年共有199宗交易。

另外，双层店屋办公楼底层的月租在3千令吉之间，主要坐落在芙蓉2和芙蓉3，在量身订造办公楼，供应量变化不大，2015首半年交易增至317万平方呎。

办公楼供应变化不大

该领域的表现保持稳定，首半年出租率介於94.4%，比2014首半年的93%高出1.4%。

与此同时，租金市场保持稳定，森美兰州基金局的办公空间，以每平方呎2令吉出租。州內首要办公楼的ZurichTower，则以每平方呎4令吉租出，可以说是森州办公楼市场租金最高的商业產业。

即將加入供应市场、楼高18层的MAINS大厦，位於芙蓉。据瞭解，森美兰州伊斯兰理事会（简称MAINS）將租用该大厦7层楼，其他的楼层將出租，大厦由MAINS產业私人有限公司管理。



马六甲滯销单位减

古城马六甲在过去的一年，州內的店屋办公楼市场走势保持稳定，交易量与交量价值按年比下跌，滯销的单位减至455间，价值1亿4千416万令吉，一些新完工的店屋办公单位，仍未全部出租。

截至2015首半年，州內的量身订造办公楼供应有1万7千261间，按年比增加2.5%，交易量486个单位，按年比下跌13.4%，交易价值则有2亿6千806万令吉，按年比减少3.5%。

在马六甲中部，双层店屋办公楼以35万至50万令吉出售，在哥打Laksamana商业中心第三期，同类型的產业以超过60万令吉出售，底层的月租在2千至2千500令吉之间。

出租率维持

过去的一年半，马六甲量身订造办公楼的供应与出租率保持不变，爱极乐量身订造办公楼的租金，超越城市首要地区的租金。举个例子，MITC大厦每平方呎租金，在2至2令吉50仙；Grahu Maju大厦的租金，每平方呎租金在1令吉80仙至2令吉之间。

在爱极乐的多数办公大厦，租户主要是政府机构，马六甲市区的办公大厦，租户多数是私人界企业，接下来几年，量身订造办公楼与店屋办公楼，成长率保持適中。



柔佛价量齐跌

在店屋办公楼和量身订造办公楼，柔佛与马六甲的情况接近，就是供应量增加。可是，交易量与交易价值按年比皆下跌。

截至2015首半年，柔佛的店屋办公楼供应量6万8千904个单位，按年比增加2.1%，交易量1千942个单位，按年比下跌6.2%，交易价值有13亿9千926万令吉。不过，居鑾、麻坡和昔加末的店屋办公楼交易量则稍有增加。

新增的店屋办公楼集中在金海湾、Molek Avenue及努沙再也的Horizon Avenue，例如在金海湾的Danga Boulevard，由86个单位的3、4和5层店屋办公楼组成，售价从150万令吉起跳，至於3层店屋办公楼，其尺寸是24X65，建筑面积4千510平方呎，3层楼有53个单位、4层楼29个单位及5层的店屋4个单位。

目前，在新山的一些店屋办公楼，分別有Taman BukitIndah、Taman Nusa Bestari、Taman Sutera及Danga Utama商业中心，主要是2、3和4层店屋办公楼，目前交易价介於150万至200万令吉。

除了店屋办公楼，柔佛有更多的量身订造办公楼投资產业，分佈在依斯干达经济走廊，州內的办公空间供应共有1千145万平方呎，比2014年同期增加1.6%。

最近，一些新建的综合產业发展计划，主要由办公套房单位、或是量身订造办公楼组成，其中一些是小型办公多用途单位，位於The Medinin@Medini，由马星集团（MAHSING，8583，主板產业组）发展，还有UMCITY企业办公大厦，位於UM City美迪尼湖畔，共有105个单位，预期在2018年完工。

高耸办公大厦
集中在新山

另外，办公大厦的平均出租率改善4%，从前期的75.6%，上升至2015首半年的79.6%，柔佛的高耸办公大厦，主要集中在新山，新山城广场是商业活动的核心。

在现阶段，新山的量身订造办公大厦分別是大眾银行大厦、Ansar大厦及位於新山城市广场的综合发展计划。

与此同时，一些新增的商业办公大厦位於Medini@Iskandar地区，建筑工程正在进行中，主要的办公大厦包括UM City美迪尼湖畔、D'Pristine及美迪尼广场，新山的办公大厦，平均租金每平方呎在3至5令吉之间。



结语：

2015上半年的商业產业，例如店屋办公单位、量身订造办公楼，明显的供应量增加，可是多数州属的交易量往下跌，供应过剩的问题继续存在，並延续至2015下半年至2016上半年，形成一个对业主、投资者比较不利，但对產业买家、租户比较有利的市场。