HARTANAH pegangan pajakan atau 'leasehold' adalah status kebanyakan hartanah kediaman di lokasi strategik atau di tengah bandar.

Bagi kebanyakan orang, mungkin tanah yang diberi milik Pihak Berkuasa Negeri (PBN) kepada individu atau kumpulan bagi sesuatu tempoh iaitu tidak melebihi 99 tahun pada awalnya tidak menjadi masalah kepada pembeli.

Namun, untuk suatu tempoh tertentu apabila status tempoh pajakan itu kurang daripada 30 tahun, pemilik akan berdepan kesukaran termasuk ingin menjual kepada individu lain.

Selain itu, jika premium tidak dilanjutkan atau pemilik tidak cakna mengenai risiko tidak melanjutkan tempoh pajakan kepada PBN, tidak mustahil untuk suatu tempoh, pemilik akan kehilangan hak kepada hartanah itu.

Hal itu antara isu yang timbul membabitkan pemilik rumah di kawasan perbandaran yang matang seperti Petaling Jaya dan Damansara, Selangor apabila rata-ratanya hartanah pegangan pajakan berbaki 30 tahun lagi.

Menurut Peguam Hartanah firma guaman Khairul, Suhaila dan Hazlina, Khairul Anuar Shaharudin, pemilik hartanah perlu melakukan rundingan dengan kerajaan negeri sama ada untuk mendapatkan jumlah premium sewajarnya atau sebarang penukaran status hartanah.

"Salah satu perkara yang membimbangkan bagi pemilik hartanah pegangan pajakan ialah sama ada akan dapat melanjutkan tempoh pajakan hartanah selepas tempoh tamat.

"Tetapi, mengikut amalan biasa bagi kebanyakan pemilik pemegang hartanah jenis ini sewajarnya melakukan permohonan untuk melanjutkan dengan pembayaran premium tertentu kepada kerajaan negeri.

"Biasanya nilai premium ini membebankan pemilik apabila jumlah bayaran dikenakan mengikut harga hartanah pasaran yang jauh berlipat kali ganda.

"Ini membebankan pemilik dan setiap negeri ada mekanisme tersendiri dalam pensyaratan atau kaedah mengenakan premium kepada pemilik hartanah terbabit.

"Contoh paling dekat isu panas berlaku membabitkan pemilik rumah di Petaling Jaya dan Damansara yang rata-ratanya tempoh pajakan mereka berbaki sekitar kurang 30 tahun.

"Kalau nilai pasaran semasa mungkin satu plot rumah berukuran tidak sampai 1,000 kaki persegi sudah boleh mencecah lebih RM150,000," katanya.

Termaktub dalam dua peruntukan untuk lanjutan di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code), Seksyen 197 dan Seksyen 76 Kanun; atau (b) Seksyen 90A Kanun.

Bagi Seksyen 90A Kanun, seperti yang dipinda oleh Akta Kanun Tanah Negara (Pindaan) 2016 menentukan syarat untuk melanjutkan pajakan termasuk permohonan sebelum pajakan tamat dan memastikan bahawa penggunaan tanah tidak berubah dan tidak dilanggar selama tempoh pajakan.

"Meskipun secara teknikal, Seksyen 197 dan 76 Kanun tidak membenarkan tempoh pajakan dilanjutkan, tetapi pemohon boleh merujuk hak itu di bawah kerajaan negeri.

"Ketika proses permohonan itu, pemilik akan diberitahu peruntukan kanun yang berkenaan untuk memproses permohonan dan premium pajakan yang perlu dibayar.

"Menjadi kewajipan perlu melakukannya sekurang-kurangnya 30 tahun sebelum ia tamat kerana selepas tempoh tamat, pemilik perlu memohon pengasingan baharu yang hampir sama kos dengan pembelian semula hartanah," katanya.

Bagi rumah jenis hartanah strata termasuk kondominium atau unit apartmen servis, permohonan untuk melanjutkan tempoh pajakan dilakukan Perbadanan Pengurusan (MC) atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) dengan resolusi sebulat suara semua penduduk.

Sementara itu, Pensyarah Kanan Ekonomi dan Kewangan Harta Tanah, Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Profesor Madya Dr Muhammad Najib Razali berkata, pemilik perlu cakna kepentingan tempoh pajakan kerana ia boleh mempengaruhi nilai pasaran hartanah.

"Masih ramai orang tidak menyedari perbezaan penting antara tanah pajakan dan tanah hak milik kekal.

"Walaupun pemegang pajakan mempunyai hak untuk menggunakan dan menduduki tanah dalam tempoh pajakan, mereka bukan pemilik sebenar tanah terbabit.

"Ini bermakna, ada sekatan tertentu dalam penggunaan dan penjualan tanah yang mana pemegang pajakan mungkin perlu mendapatkan kebenaran daripada kerajaan negeri sebelum memindahkan hak pajakan kepada pihak ketiga," katanya.

Kekeliruan juga timbul apabila ramai yang tidak menyedari bahawa nilai tanah pajakan boleh menurun apabila tempoh pajakan semakin hampir tamat, ia boleh mempengaruhi harga pasaran hartanah serta keputusan pelaburan pemegang pajakan.

"Apabila tempoh pajakan sudah berbaki kurang 50 tahun, kemungkinan untuk dijual kepada pihak lain juga sukar.

"Bank mengambil kira tempoh pajakan untuk meluluskan pembiayaan andai ada pihak ingin membeli hartanah pegangan pajakan," katanya.

Selain kemungkinan nilai hartanah itu terpaksa diturunkan, ada faktor lain patut diambil kira termasuk potensi ekonomi apabila sudah berada dalam kawasan pembangunan matang.

"Di sebalik kebimbangan pemilik mengenai kesukaran menjual hartanah status pegangan pajakan, jika ia berada di lokasi strategik da

n pajakannya boleh diperbaharui dengan syarat menguntungkan, ia masih pelaburan yang baik.

"Wujud kebimbangan bahawa kerajaan negeri boleh mengambil kembali tanah pajakan pada bila-bila masa tanpa pampasan, sedangkan undang-undang biasanya menetapkan bahawa pengambilalihan tanah oleh kerajaan untuk kepentingan awam perlu disertai dengan pampasan yang wajar," katanya.

Saranan pakar itu, pemilik hartanah perlu sedar mengenai kewajipan membayar premium pajakan dan cukai tanah secara berkala.

Kegagalan untuk memenuhi kewajipan ini boleh menyebabkan kehilangan hak ke atas tanah terbabit.

"Akhir sekali, individu perlu mempertimbangkan risiko bahawa pajakan mungkin tidak diperbaharui selepas tempoh tamat yang menyebabkan hak ke atas tanah dan apa-apa struktur yang dibina di atasnya kembali kepada pemilik asal.

"Oleh itu, penting untuk memahami terma pembaharuan pajakan dan berunding dengan pakar undang-undang untuk memastikan semua aspek perundangan dan kewangan dipertimbangkan dengan teliti sebelum membuat keputusan membeli atau membina di atas tanah pajakan," katanya.