News & Articles 把握鸡年.买屋好时机?

把握鸡年.买屋好时机?


29 Jan 2017
把握鸡年.买屋好时机?
有钱没钱,买间房屋好过年?

常言道:“房屋不论面积大小,始终是个容身之地,有了一间属于自己的房屋,心中总会踏实一些,不需为了屋主随时准备收回,过着担心需要搬迁的日子,因此,购买房屋成了各个年龄层的市民,不同阶段的人生财务规划。

结论
先租后买
贷款110%
在房屋价格居高不下的今天,年轻人准备成家之前,女方家中如有奶奶或妈妈,可能会开出先买屋、后结婚的条件,原因很简单:租屋或租房,始终非长远之计。房屋即使小面积,偿还银行贷款供期一段时候,最终将可以成为自己的资产。

不过,由于大马的人均收入,远远追不上房屋的价格,因此,政府相关部门较早前提出“先租后买房屋计划”,这是“一马房屋计划”其中一个购屋配套、一个提供110%贷款的房屋计划。

假如申请成功获批,并且幸运被抽中购买“一马房屋计划(PR1MA)”者,将能够获得110%银行贷款,可说是零投入成本(Zero-Entry Cost),没有资金也能购买房屋。

在现阶段,已有本地3家商业银行,分别是马来亚银行(MAYBANK,1155,主板金融组)、联昌集团(CIMB,1023,主板金融组)及马屋业(MBSB,1171,主板金融组)同意提供110%的房贷配套给购屋者。

所谓的110%房贷将涵盖律师费、印花税、估价费及在签署买卖合约或拿钥匙后的首期付款。

如果购屋者没有能力摊还银行房贷,PR1MA将会介入和通过“先租后买”(Rent To Own)计划,买下有关产业、然后出租给有关人士。

申请者在获批“先租后买”计划之前,必须先向银行申请贷款,避免他们抄捷径没有申请贷款,这项计划不须缴付订金,购屋者也将享有人寿保险和意外保险的保障。

2配套:有存款,无存款
“先租后买”计划是允许购屋者开始时,以租屋方式,然后才购买有关房屋,购屋者可以随时购买房屋。万一发生不幸事故,假如购屋者被裁退或去世,其家属可豁免缴付租金长达一年。

另外,一马房屋计划机构将推出两种“先租后买”配套,分别有存款的“先租后买”配套(RTO With Savings)和没有存款的“先租后买”配套(RTO Without Savings)。

购屋者可能在过了10年后,以买卖合约内写明的屋价购买房屋,或者交还给“一马房屋机构”。

虽然110%贷款听起来很吸引人,不过其实使用普通的房屋贷款计算机计算,40万令吉的一马房屋贷款110%、供期35年、利息4.45%,每月须偿还2068令吉。

当房贷供期结束时,贷款者实际上已付出高达86万8864令吉的款项,比屋价40万令吉超出一倍之多。因此,是否要申请110%贷款,购屋者在做出决定之前,还是需要三思。

计划二
青年房屋
助已婚首购族
另一项是“青年房屋计划”,首相兼财政部长拿督斯里纳吉在这之前宣布,政府将与国民储蓄银行、雇员公积金局及国家抵押机构合作,联合推出“青年房屋计划”。

他在提呈2015年财政预算案时披露,这项计划只限于购买首间房屋,而且价格不超过50万令吉的,申请对象是年龄25至40岁的已婚者及家庭收入不超过一万令吉,同时房贷最长摊还期是35年。

“青年房屋计划”的申请条件:

●第一次购买房屋的人士

●房屋价格不超过50万令吉

●年龄介于25至40岁的已婚夫妇

●家庭月收入不超过一万令吉“青年房屋计划”特点及好处:

●房贷最长摊还期是35年

●豁免50%的印花税

●购屋首2年、每个月可获得200令吉的贷款津贴

首要考量:房价

谈过了购买可负担房屋的资讯,对于尚未有房屋的年轻人,进入2017丁酉鸡年,是否应该敲定购屋计划,还是继续观望?

产业顾问表示,在进场购买房屋之前,本身需要具备一些条件,最主要是有足够的购屋首期钱,有能力承担每月的房屋贷款分期。

关于每月的贷款分期,如果本身不确定,可以寻求银行贷款部服务员的协助,他们根据个人提供的收入、贷款年数、贷款利率,再输入相关方程式的计算,将可以获得每月的分期付款数目。

购买房屋用以自住或用来出租,所要考量的是不同因素,不论是自住或出租,价格应该是首要考量,如果能购买到比市价较低的房屋,那是最好不过的事。

在市场偏淡时,假如个人勤于物色与比较,是有可能购买到比市价低5至10%的房屋,特别是遇到卖主准备套现、需要资金周转,或是售卖房屋,以购买另一间较大面积的房产,确实存在这样的机会。

须有10%首期
前面说到购买房屋,最主要的考量是价格,再来是地点,假如地点很糟,即使便宜的房屋也不宜考虑。为何说地点很糟?

简单说,坐落在出入交通不方便、低洼地区、逢雨成灾的地点,准备脱售或出租,鲜少有人询问,投资蒙亏的可能性偏高。

其实,如果要挑剔产业不理想的地方,还不只以上这几项,比较常见的即:公寓单位密度高、完工质量欠佳、停车位不足、社区治安亮红灯等等。

严格来说,只要不太糟,对于购屋者、特别是首购族,这类房产单位还是可以考虑的,否则一再挑选和等待,暂停一段时间的屋价,可能恢复走高,到时更难实现购屋梦想。

在巴生河流域,这几年的中等水平屋价,已介于25万至40万令吉。因此,本身至少要有一笔3万至5万令吉的自备购屋款,扣除了10%的首期钱,剩下一些是律师费、印花税等开销。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,银行是从商业角度来看问题,假如个人连基本的10%首期钱都无法筹备,需要110%的贷款,又如何期望他们有能力按月偿还房贷分期付款?

他说,政府的110%贷款购屋计划,是一项理想的配套,只是实施期间成效如何,尚未有具体的数据,也许能协助有心购屋、却未有能力的年轻人,但一个不争的事实:“领取越大笔贷款、贷款年限拉得越长,最后的财务负担也不小,供完房贷之后,那笔数额几乎比屋价多了一倍,这并不出奇。”

为何房贷不批?
说到房屋贷款计划,我们以简单例子来说明:假设个人购买了一间40万令吉的房屋,贷款90%(就是36万令吉),贷款利率4.25%,申请者已经35岁,贷款年限25年,就是供期到60岁,以受薪者能工作到60岁为考量,他每个月的房贷供期在1950至2000令吉之间。

从以上例子来看,申请者月入必须至少6000令吉或更高,而且他必须没有其他的财务负担。例如:没有大学学费贷款分期、汽车贷款分期等等。

假如他尚有汽车贷款分期、大学学费贷款分期要偿还,那么,其净收入必须是以扣除这些固定分期为准。

银行在考量个人的贷款申请时,通常会从几个方面来审核,最主要是收入不错、信用纪录理想,例如没有拖欠信用卡债、按时偿还大学贷款分期。

此外,个人从事的工作、在哪一个领域任职,这些也是银行在评估申请者,纳入考量的主要因素,有些领域的工作前景较不明朗、或者说风险比较高,担心业者缩小规模、连累雇员被裁退。

类似这种情况,并不意味申请者不获考虑,也许申请获批的贷款额度比较不高,例如无法领取90%的贷款、或者说无法获得30或35年的贷款期。

地点不容忽视
对于购买房屋的新鲜人而言,购屋是人生的大事,好比结婚生子一样,只是性质稍有不同,是履行意义、责任的开始。

除了必须准备房屋的首期钱,一般至少是屋价的10%,还需要准备好购买房屋所需的律师费、印花税及其他开销。

一手二手各有优势
在一手市场,当个人向发展商购买房屋,有些业者为提高销售业绩,会推出免律师费、印花税的配套,但在二手或转手市场购买房产,律师费和印花税是不能避免的开销。

也许大家会说,那不如向发展商购买好了,可以免律师费和印花税,节省一些开销,但这不是100%保证有,而且向发展商购买,需要等待几年时间,房屋建设工程才会完成。

可是,在转手市场购买,情况就不一样,可以看到周边社区的发展,包括选择房屋的方位,例如不会被另一栋大楼挡住视线、避开高压电缆等等。

与此同时,可以物色靠近工作的地点;未结婚者可以考虑婚后有小孩,可以报名的小学就读,这些都是购买房产需要考量的因素。

谨慎筛选
衡量优劣
不过,也许大家会说,若要考量这么多因素,那就难敲定购屋计划、更不容易实现购屋梦想了,话虽然这样说,但是能纳入考量的因素,都选择加入一起探讨,从中再筛选是比较妥当的。

我们经常看到亲友因为上班、小孩上学的地点,在路上花费不少的时间,最后被迫考虑卖屋、另外购买房屋,这间中花费的精力与时间,只有当事人才能体会,过程中的艰苦,是局外人无法了解的。

当然,理论是一套,实践又是一套,如何将理论加以应用,就看个人的需求与能力,至于说应该选择有地房屋、或是分层产业,例如共管公寓或服务公寓,我们将在日后的文章为大家叙述。

不论是哪一类型的产业,自有其优点和缺点,通常在权衡其优劣点之后,从中加以考量,只要优点比较多,加上本身对房屋的需求是必须的,那么就应该做出购买房屋决定,马币汇率下跌、期待房屋价格大幅下跌,这可能性应该不大。

投资房产
量力而为
关于说是否该在鸡年投资产业?产业顾问说,这问题见人见智,不过假如一味相信个人基于其生肖的缘故,不适合在某一生肖年投资房产,那么许多计划将难以实行。

就好比说一味相信某个生肖的个人,不宜在某个生肖年结婚、生子,一样会妨碍许多计划的落实,因此撇开这个因素不说,就按自己的意愿去进行原定的计划。

直接一点说,个人如果希望能在2017丁酉鸡年,实现购买房屋计划,可以从转手市场寻觅,那么在欢度新春佳节后,开始留意报章的卖屋广告,假如不准备这么快迁入新屋居住,或许可以从一手市场进行,就是购买发展商推出的新屋计划。

如果是向发展商购买,特别是分层产业,例如公寓,一般需要等待3年时间,除非发展商已完成大部份建设工程,这对于不同规划的个人也有益处,至少让他们有充足的时间进行资金规划。

假如果真能在2017丁酉鸡年敲定购屋计划,尤其是上半年,那么手续顺利办妥,将能在这一年举办新居入伙鸡尾酒会,庆祝自己“晋升”为产业的业主,让亲友分享自己的喜悦,最现实的莫过于开始过着偿还房屋贷款的日子。

虽然说,偿还房贷分期付款,意味个人将开始漫长的供款岁月,但对于尚未购买、或是没有能力购买房屋者,他们或许会“羡慕”步入房贷分期付款行列的新人,毕竟在人生的财务规划道路上,他们已走在其他人前面一步,为房屋的拥有继续打拚。

结语:
祝愿准备在2017丁酉鸡年购屋的读者,如愿顺利完成购屋计划,成为有房屋队伍中的成员,为握持房屋的远大计划继续努力!

Source: 星洲网

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