为什么计划后劲不足？
未来它还有竞争优势吗？

独家报道：陈美玲

房屋先租后买（Rent to Own）计划推出了约6年，当初被无数潜在购屋者视为无需首付，却能一圆买房梦的选项之一，而受到热烈追捧。然而，全球经济经历了冠病疫情的无情洗礼，疫后百业待兴。大马经济尤其房市迈向复苏之际，先租后买计划却乏人问津，似乎已淡出人们的视线中。

为什么先租后买计划后劲不足？未来它还有竞争优势吗？

在百物上涨的年代，一般人要掏出房价的10%首付谈何容易。先租后买便主打无需首付、房产兴建期间无需供期，还有月租比市价低等“好康”来吸引买家。

然而，种种优惠在前，先租后买计划曾经的锋芒却只是昙花一现，未能长红，原因何在？

接受《南洋商报》专访的产业界人士异口同声指出，提供房屋先租后买计划的发展商没有为产品作出广泛的宣传和促销，以致公众普遍对它缺乏认知，更遑论是深入民心。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）新任会长陈建铵就指出，除了未能广为人知，先租后买计划在国内的发展仍处于不成熟的阶段。

他说，先租后买的概念从推出到现在只有6年，最先一批为期5年的租约大概在去年到期，最后愿意先租后买的人也不多。

“由于可用的案例研究为数不多，即使要做先租后买的市场调研，也不具代表性。这一批人比较像是先租后买计划的试验品。

陈建铵也尝试向提供先租后买融资的马银行索取相关数据，但未能如愿。

陈建铵说，受冠病管控令影响，很多楼盘减价求售，对先租后买带来极大竞争。

当初那批有意先租后买的潜在购屋者，在租约期满后，看到其他楼盘降价，甚至低于锁定价位，即使租赁期间的租金可以抵消锁定价位，最后都不愿买下有关房产。

尽管某些楼价小幅回升，但对比了先租后买的锁定价，潜在购屋者宁可购买价格更低的新房产。

滥用方案只租不买

陈建铵说，就某种程度而言，先租后买计划被有心人滥用了。

“有一小撮人滥用方案，打从一开始就决定不买，只贪图租赁的那几年能住进新房子，又能省去频繁找房子搬家的麻烦，待安顿几年，租约一到就搬走。”

另一种被滥用的情形是，有人透过先租后买计划，在租赁期间，用分隔墙做“劏房”（区隔房间分租）出租牟利，满足一己私利。租约满了，就拆卸分隔墙，把屋子交回给业主。

“我曾劝告做‘劏房’的人，这是非法的，万一发生火灾，会存在逃生问题。”

租期满后，租户决定不买而搬走，那间房产顿时变成二手房。至于要继续出租或出售，一切交由业主定夺。

业主身分存争议

在先租后买计划下，谁才是真正的业主，一直是业内“未解之谜”。

来自各方最常问中介的问题是：“谁是业主？是银行、发展商，还是财团？”

“万一租户欠租，谁有权利处理？”往往，中介都难以回答这些问题。

陈建铵说，先租后买推出之初，马银行以低于市价的价码，向发展商吸纳了一些单位，那时由马银行担任业主提供先租后买方案，租户直接与银行接洽。

后来这些条款有所更改，由发展商自己充当业主推行先租后买，再由银行提供房贷。

条款屡改中介混淆

不过，相关条款几乎每年都有更动，譬如起初不必付印花税和跟发展商签约，后来改为要付税和签约。

陈建铵说，一些发展商的条款允许租户住了3年之后就卖掉房产。

举例，如果双方绑定的房价是40万令吉，租户以42万令吉卖出，多出的2万令吉可由租户赚取。

另一些发展商就没有提供这样的选项，这导致市场上每个先租后买的配套都不一样，令房产中介都觉得混淆。

不管是银行还是发展商，每改一次条款，便召集中介讲解一次，使到中介觉得混乱，无法好好推销先租后买的单位。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher Malaysia）总营运长邓志明说，不同的先租后买提供者，会有不同的条款。

例如马银行的HouzKEY、一马房屋计划的先租后买（现已废除）、产业众筹平台FunMyHome等等，都有不同的条款需要符合。

虽然租户可以住在先租后买的房子内，但他并非合法拥有该间房子，因此受限于条款，不允许装修，除非得到业主的批准。

租金与供期不相上下

邓志明说，提供先租后买方案的银行或机构所规定的条件，例如评估申请人的财务状况和偿还能力，其实跟贷款是一样的。

另外，银行或机构把利息加在租金上，使租金略高于市价，以致租金额与每月供期不相上下。

陈建铵也附和先租后买计划下的房屋租金高于市价的说法，指银行或发展商是不做亏本生意的，宣传品指先租后买的租金比较低，这一句话要深入分析。

他劝告潜在购屋者须研究清楚每一项条款，因为房子不是数百或数千令吉的产品，而是好几十万令吉的“高价物品”（Big Ticket Item）。

“如果租金比较低，肯定在其他方面有隐藏费用，例如房价为40万令吉，融资方会把绑定价设在45万令吉，把未来涨幅也算进去了。如果房子的绑定价跟市价一样，租金肯定比较高。这不是欺骗，只是银行和发展商是要有盈利的。”

租金与供期不相上下

邓志明说，提供先租后买方案的银行或机构所规定的条件，例如评估申请人的财务状况和偿还能力，其实跟贷款是一样的。

另外，银行或机构把利息加在租金上，使租金略高于市价，以致租金额与每月供期不相上下。

陈建铵也附和先租后买计划下的房屋租金高于市价的说法，指银行或发展商是不做亏本生意的，宣传品指先租后买的租金比较低，这一句话要深入分析。

他劝告潜在购屋者须研究清楚每一项条款，因为房子不是数百或数千令吉的产品，而是好几十万令吉的“高价物品”（Big Ticket Item）。

“如果租金比较低，肯定在其他方面有隐藏费用，例如房价为40万令吉，融资方会把绑定价设在45万令吉，把未来涨幅也算进去了。如果房子的绑定价跟市价一样，租金肯定比较高。这不是欺骗，只是银行和发展商是要有盈利的。”

发展商换策略售屋

先租后买的房屋实为滞销单位？

陈建铵说，发展商建房的目的是卖房。建好的楼盘，能以正常销售管道来卖的，早就卖了。那些供过于求、地点偏远的，因不符合潜在购屋者的需求，而难以找到买家，导致出售率和出租率低。

若房子持续卖不出，就会影响发展商的现金流，因为他还要兼顾保养、利息等。发展商绞尽脑汁改变策略卖房，何妨把房子列为先租后买单位，有助脱售房产。

此外，有一些先租后买的房子类型，是属于套房单位（studio）或小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）。

“曾有一家五口的B40低收入家庭来垂询这类房产，但这些单位根本无法容纳这一家五口。因此先租后买的房子，跟租户的现实要求有很大的差距。”

邓志明也说，先租后买计划的供应者并没有公开相关的信息，因此他不清楚实际的市场反应。从亨利行所推广的几个项目的经验来看，并不是很多购屋者选择先租后买计划。

交政府推动较奏效

房子先租后买计划的每一个市场参与者都被重重问题围绕着，致使它无法有效发挥，不如预期般受落、创造佳绩。

要突破重围则必须要有经验丰富、资金强大的第三方介入，而这非政府莫属。

陈建铵说，先租后买是一项很好的倡议，可惜缺乏政府动力，结果就差很多，到现在也不普遍。

他期望政府能接管，透过官联公司，例如人民银行来推动先租后买计划。

此外，政府也应该重启遭发展商搁置的房子项目，把它纳入先租后买计划。

以一马房屋计划为例，政府从规划地点到发挥房子功能、不随便更改条款、有效宣传，到完善监管防止滥用和调查申请者背景，使房子先租后买计划，能真正惠及缺乏首付买房的首购族。

新闻背景：助首购族B40拥屋

邓志明说，房子先租后买计划起初是要协助缺乏首付的购屋者，尤其是首购族和低收入群体，体现居者有其屋。

2017年，马银行推出房子先租后买的融资产品，取名HouzKEY。政府则于2020年财政预算案提出房子先租后买计划。

此前，多个政府机构例如一马房屋计划和多家产业发展商推行先租后买计划来销售旗下的住宅单位。

2021年财政预算案，政府宣布与特定金融机构合作，为5000间一马房屋单位提供先租后买计划，尤其是首购族。这项提议也包括在发展商与金融机构，以及金融机构与潜在购屋者之间，豁免印花税。