明年新项目不多
解决滞销产业好时机

独家报道:陈美玲

还有一周，2023年便走入历史，迎来崭新的2024年。

回首2023年，冠病疫情管控解封后，产业领域逐渐复苏，当中住宅产业独领风骚，国家产业资讯中心（NAPIC）每季公布的数据显示，房产的成交量和总值仍独占鳌头，傲视所有产业次领域。

来到2024年，产业市场会否进一步升温，恢复疫前的勇态？各个产业次领域展望如何？

《南洋商报》访问了2大跨国产业顾问公司大马莱坊及大马仲量联行、产业界人士及马来西亚房地产中介师协会（MIEA），从业界的视角一览明年产业市场和各个次领域的前景。

疫情期间走势一枝独秀的工业产业，去年依然势头强劲，大马半岛从北至南、东马沙砂二州的工业产业都经历不同程度的增长。

电子商务及电子电气制造业带动物流和仓储，大型数据中心进驻，经济数码转型，由政府、本地和外国投资三大助力推动的工业产业，来年走势看俏。

办公空间、酒店、零售等次领域也各自各精彩，谁也不让谁专美。

先看住宅产业，政府本月中宣布的“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）新方案，势必正面刺激住宅产业，特别是高档市场。

复兴住宅业解决滞销

不过，MIEA会长陈建铵说，NAPIC的数据显示，今年新推介和新项目双双下降，MIEA预计市场明年不会推出太多新项目。

当前，政府努力复兴住宅领域，这可能是解决滞销产业的好时机，同时也是市场冷却期。

在二手房屋领域，成熟地区的需求仍强劲，尤其在房屋租赁市场，就是那些拥有完善设施、良好公共交通和办公室连贯的地点。

有地房产还是最多人喜欢，正因为物以稀为贵，它明年还会很抢手。在租赁市场方面，共管公寓和服务式公寓仍会大受欢迎。

随着政府继续推行大马一家拥屋倡议（i-Milik），MIEA预计首购族将利用豁免印花税的良机而买房。

政府在2024年财政预算案宣布外国购屋者在房地产转售需支付统一4%印花税，将会打击外国人在本地置业的买气。MIEA期待大马高级签证计划（PVIP）及马来西亚我的第二家园计划（MM2H）新方案能捎来正面消息，鼓励外国投资者参与。

从2024年3月1日起，政府把销售与服务税（SST）从6%调高到8%，增加了建材、材料和劳工成本，预计将影响整个产业领域，价格和租金将会上涨。

大马莱坊集团董事经理黄详耀指出，在本地市场，买来自住的住宅产业始终获得关注。

“虽然今年首季的新推介项目下跌，不过第三季已回弹，这显示正面的市场动力。”

发展用地方面，黄详耀说，今年引人瞩目的发展用地交易凸显了小型开发和城镇发展得到业界持续关注，此充满活力的表现预计会延续到2024年。类似的市场活动加剧，归因于2021及2022年的低迷表现，那时市场上的优质产品稀缺。

“为此，一些发展商为了加强流动性，选择出售优质产业，另一些发展商则对市场有信心，积极收购土地。”

商用产业旺气十足

陈建铵说，从环境、社会和治理（ESG）的概念来看，办公空间的未来将围绕在永续、绿色科技、城市生活和员工福祉。这类办公空间很抢手，对老旧建筑物造成压力而不得不翻新。

办公空间的需求将注重在灵活性和最大化的使用空间。居家作业和共享工作空间对办公领域来说，是革命性的。

巴生谷的零售业和店铺的前景也被看好。尽管电子商务崛起，购物商场的零售销售仍稳健增长。人们经历了两年的行动管控，现在待在户外的时间更多了。

黄详耀说，在零售行业，巴生谷见证了大型购物商场开张，还有一些即将投入扩建。未来3年，巴生谷将会有额外的640万平方尺新商场空间投入市场，这会对现有商场在跟租户更新租约时形成压力。

雪隆零售市场需求高

仲量联行的市场资讯显示，今年首9个月，吉隆坡和新山分别有2家和1家新购物商场，即拥有110万平方尺净出租面积的柏威年白沙罗高原、120万平方尺的TRX广场及120万平方尺的托本广场。

未来2年，国内大多数新的大型商场只有在大吉隆坡区开张，即默迪卡118（80万平方尺净出租面积）、帝国城市广场（250万平方尺）及168 Park Selayang（60万平方尺）。

雪隆是最大的零售市场，租户需求稿，空置率介于17%至20%，柔佛零售商场的空置率有30%。

大马莱坊从近期的酒店交易观察到，基于建材成本高，投资者偏向收购现有酒店多于建造新酒店。

“酒店领域将会在明年全面复苏。多家新酒店品牌计划开业，还有新的酒店营运商有兴趣投入，证明大马酒店市场充满潜力。”

基建与工业前景振奋雪隆槟柔热门工业地

工业领域的前景令人振奋，MIEA预见工业领域的机会无穷，尤其政府即将展开新的基础设施及2030年新工业大蓝图（NIMP）。

个别州属也推出不同工业倡议，东海岸铁路计划将带动东海岸工业领域。

在南部，隆新高铁项目有望重启，还有柔新捷运系统（RTS）完工之后，大马依斯干达经济特区将获益匪浅。

仲量联行指出，制造厂商的3大热门工业地点顺序是巴生谷、槟州及柔佛。

单单巴生谷就累积了70%的高质量供应，接着是柔佛。入驻的公司有从事出口贸易的本地厂商、跨国公司及“中国+1”策略的公司。

巴生谷——黄金地段租赁续升

陈建铵说，巴生谷住宅产业向来稳定，价格预计会波动，在成熟地区及合理的利率方面保持强劲。

“居高不下的跨州移民将主导巴生谷租赁市场，房地产转卖或次级市场的活动预料增加。”

黄详耀提及政府恢复轻快铁莎阿南线5个站，此举将透过提升基础设施的连贯性，为沿线产业带来积极的影响，并吸引本地和外国投资者，从而推高产业需求。

陈建铵说，新的豪宅项目会受到限制，市场保持谨慎态度。可负担价格及100万令吉以下的产业持续强劲，并会逐渐恢复。

黄详耀指出，大马莱坊观察到自冠病疫情解封之后，黄金地段的租赁市场呈现持续上升的趋势。

外籍人士稳定移居我国，推高了黄金地段的租金价格。而MM2H新制度在外国买家中引起关注，促使来自外国人的询问不断增加。

西岸大道带动沿线城市

衔接雪州万津到霹雳太平的西海岸大道预计2024年底全面通车，有望带动沿线城市的新发展。

商用产业方面，零售空间在成熟地区的占用率升高。巴生谷的办公空间供应保持稳定。基于巴生谷有更多工作机会、更好工资，将有大量跨州迁徙。

黄详耀也认同巴生谷办公楼市场将会有稳健的需求，这些需求来自各行各业，例如科技、金融、专业服务及油气领域。

他说，跨国公司逐渐转向绿色建筑及混合型的工作场所，产业界不得不严正看待。由于明年将有大量高质量的新办公空间投入市场，大马将继续成为本区域具有价格竞争力的市场。

仲量联行也预计，2024年大吉隆坡区的高质量办公空间将会由那些欲寻求升级现有工作空间，同时拥有ESG特征的租户来主导，因此这些办公空间的租金率将持续上升。

陈建铵说，工业领域尤其是制造业、物流和仓库将会有良好表现。电子商务崛起促使现代仓储空间需求增高，房地产投资信托基金（REIT）的投资者将会从中获取更高的租金收益。

随着电子与电气业即将增长，太阳能与干净能源领域将获得外资公司显著的投资，在大马设立厂房。

大仓库投运稳定需求

黄详耀则说，今年有多个大型仓库投入营运，为市场带来约181万平方尺的新工业空间，设备完善的仓储空间将会有稳定的需求。

“产业领域愈发融合ESG特征及自动化系统，这也符合2030年新工业大蓝图，同时反映产业领域对永续经营的承诺。”

他也说，跨国企业特别关注劳工相关的福利，会特定为劳工建造宿舍。

基础设施方面，即将竣工的东海岸铁路及设立投资大马协调中心（IMFC）显示大马对经济增长及工业发展的决心。

槟城——有地房产有需求

陈建铵说，槟州住宅领域将慢慢复苏，价格维持稳定水平并会随市场情况而有所调整，有地房产深具吸引力，持续有需求。

槟州政府推动多项计划刺激经济，如轻快铁项目、往返槟岛和北海的新渡轮服务、槟交通大蓝图之下获得升级的槟国际机场工程。

槟州旅游业和外籍劳工也是推动州内经济的动力。店铺和零售业持续有需求，尤其是在皇后湾一带。

外资公司纷纷在峇六拜、峇都茅及峇都交湾投资，槟州的制造业和服务业预计急速增长。随着槟州兴起更多工业区和更高的办公空间入驻率，办公空间的发展也将趋稳。

仲量联行指出，槟州对企业大楼的要求有所提升，跨国公司正在寻找高质量的办公空间。

槟州向来缺乏这一类型的办公空间，供应有限，而且在可预见的未来，没有符合ESG要求的办公楼项目，因此强劲的需求提升了入驻率，尤其是优质办公空间的空置下降了250基点。预计，槟州的办公楼空置率将进一步下跌。

柔佛——工业领域表现将超车

市场非常期待恢复隆新高铁工程及柔新捷运系统。

沿线的城镇，例如依斯干达公主城、峇株巴辖和麻坡将会有正面的影响。

大马依斯干达特区将继续推动柔州产业领域，柔州工业领域的表现将超越其他领域。

砂拉越——房价仍是市场挑战

砂拉越的住宅市场主要由本地需求主导，然而房屋价格负担和财务困难依旧是市场的挑战。高楼住宅项目越趋受欢迎，不过有地产业将稳坐主导位置。

砂州政府鼓励中小企业活动，这将逐步推动当地经济收益，豪华零售概念也将成为趋势。

砂拉越有多项发展对产业领域产生正面影响，例如泛婆罗洲大道竣工、水力与太阳能混合发电系统、绿色工艺、生物汽油及农业投资，这些项目将推动砂拉越的工业领域成长。

民都鲁即将启动多项油气项目，被视为工业领域的新兴地区。

沙巴——房市靠房产转卖

沙巴产业市场主要来自房地产转卖，预料不会推介太多新项目。尽管沙巴的房价属于适度水平，不过当地居民仍面对负担能力的问题。

泛婆罗洲大道是其中一个刺激州内发展的因素，它将连贯沙巴东西部。

就如砂拉越一样，沙巴的商业和办公空间也面对一定的挑战，旧店铺和零售业正在翻新，提升现有办公空间比新办公楼项目来得多。