引入人流推高产业价值
蒲种创建机遇与工作机会

报道：陈美玲

优越的策略性地理位置，四通八达的便利交通，是任何产业的一大卖点。

地处雪兰莪中枢地带的蒲种，就具备了这些得天独厚的条件，经过30年多年来的急速发展，蒲种已成为巴生谷产业旺区之一。

无论是买房居住，抑或在此工作，崛起的蒲种创建了无数个机遇和工作机会，把人流量带来，也把产业价值推高，成为产业发展商看好的一块福地。

MIDF研究近期对蒲种做了一份题为“崛起的蒲种”的专案报告，以不同角度分析蒲种，《南洋商报》从中整理，为你详尽道来。

能成为询问度高的热门产业地点，很大程度取决于策略优越的地理位置。

蒲种面积达约51.71平方公里，地处雪兰莪州的心脏地带，与八打灵再也、梳邦再也、莎阿南等雪州各大城市接壤，也邻近首都吉隆坡。

具体来说，它位于吉隆坡西南，距离吉隆坡市中心20公里，离八打灵再也16公里。

而且，由于坐落在雪隆心脏地带，地域跨越了雪隆两地，因此她除了由雪州其中3个地方政府，即梳邦再也市议会，雪邦市议会及瓜拉冷岳县议会管辖，部分地区则落在包括吉隆坡市政厅的管辖范围。

接壤之地除了有吉隆坡和灵市，还有梳邦再也、莎阿南、双威镇、斯里肯邦安、赛城和布城。

毗邻的赛城于1997年成立，被定位为全球科技中心。另外，联邦政府的行政中心和司法机构，也分别在1999年和2003年搬迁到布城。

得益于这些大城市的外溢效应，蒲种吸引了不少住宅、商用和工业产业进驻。

良好道路连接性

蒲种优势之一是连接多条高速公路，有白沙罗-蒲种大道（LDP）、莎阿南大道（KESAS）、南巴生谷大道（SKVE）、隆布大道（MAJU Expressway）等，贯穿整个蒲种，并与周遭各大城镇连接。

良好的高速大道连接性推高了蒲种的地位、名声和可达性，吸引了产业发展商在此推介各种项目，也受到购屋者，尤其是年轻购屋者的青睐，在此置产。

根据MIDF研究，轻快铁大城堡线延长至蒲种，在蒲种有7个站，分别是IOI蒲种再也站、蒲种市中心站、蒲种工业区站、蒲种公主城站、蒲种柏兰岭站、蒲种柏丽玛站和布特拉高原站。

其中，布特拉高原站与安邦线和柯拉纳再也线连接起来。

蒲种有着多条高速公路连接，加上轻快铁，犹如插上双翼，向上飞腾。

随着蒲种人口增长，各式各样的便利设施也跟着兴建起来。

蒲种区第一座购物商场是1996年兴建的IOI广场，总发展面积达百万平方尺，拥有四层楼的商店及超过3000个停车位。蒲种区内店铺单位的数量也逐渐增加。

此外，与蒲种公主城毗连的蒲种金融企业中心（PFCC）于2013年推出之后，带动了周边地区的商业发展。

蒲种金融企业中心由四座办公大楼和一栋商务酒店组成，这家商务酒店于2014年开业，由Four Points by Sheraton营运。

未来发展会更密集

IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）是蒲种其中一家主要发展商，它兴建了蒲种再也城、蒲种公主城和蒲种南部的十六岭（16 Sierra）。

除了IOI置业，蒲种其他知名的发展商有实达集团（SPSetia，8664，主板产业股）、杨忠礼置地、马顿（MALTON，6181，主板产业股）和高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）。

这3家公司各自在蒲种发展湖畔住宅项目。杨忠礼置地发展蒲种第一个围篱湖畔产业计划，取名Lake Edge；高美达有旗舰综合住宅项目Lakeside Residence；马顿则有Mutiara Puchong。

马星进军蒲种

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）也已将产业发展业务扩展到蒲种。

据早前报道，马星集团自去年以来在全马各地收购了6块地皮，其中以逾8586万令吉购买蒲种一片8.2英亩的土地，用以开发两个M系列项目，分别为M Terra高楼住宅项目和M Hana综合发展项目。这两个项目的发展总值，预料高达7亿2600万令吉。

根据MIDF研究，马星集团计划今年第二季在这块地皮推出第一阶段的项目，以符合马星快速周转的策略。

M Terra将在第一阶段推介，占地3.7英亩，是一座39层楼的服务式公寓，含999单位，单位面积从549至1023平方尺不等，销售价格从25万令吉（可负担房屋）至约65万令吉，发展总值达3亿6900万令吉。

这个项目靠近蒲种柏兰岭和蒲种柏丽玛轻快铁站，相信在正式推介时，会有很强的购买率。M Hana则在第二阶段推介。

蒲种的城市化几近成熟，而巴生谷的土地越来越稀缺，发展商为了要最大化发挥土地的发展价值，预料将推出高密度的高楼住宅项目，例如共管公寓，而不是有地房产。

陈建铵：完善综合区
产业价合理可负担

作为代表产业从业员的全国组织兼全国注册房地产从业员最大的协会，马来西亚房地产中介师协会（MIEA）对蒲种的产业发展，有一番见解。

MIEA会长陈建铵说，蒲种是一个完善综合区的典范，涵盖了住宅、零售、办公、工业产业等。

他接受《南洋商报》访问时指出，整体而言，蒲种产业市场呈现了极大的增长，这地区的产业价格已趋于稳定。

透过适当的城市规划，蒲种拥有巨大的潜能和机遇，成为一个充满活力的城镇。
在过去，蒲种某些产业的价格被认为定价过高，今时今日，蒲种作为一座成熟城镇，产业价格是相较可负担及合理的。

蒲种拥有完善的道路连接，公交除了有巴士、的士，还有轻快铁穿行，整个蒲种区有7个轻快铁站，地理位置距离吉隆坡和八打灵再也适中，这些因素大大刺激蒲种的住宅和非住宅产业发展。

陈建铵说，这些年，轻快铁系统为蒲种招来许多新的产业发展项目。

“这意味着将会有越来越多人迁移到蒲种居住。人来了，自然会创造更多工作机会，从而带动商业活动，那么该区的商用产业如办公空间、零售商场、轻工业区等，都会直接受到正面影响，引发的外溢效用，也造福了毗邻的城镇。”

住宅商用产业良好结合

除了交通连接性良好、策略地理位置，与蒲种接壤的城镇也间接受益于它的发展，如梳邦再也、双威镇、武吉加里尔、旧巴生路和赛城，得益的范围包括各类设施、工人、购物者和社区的接触。

他说，与毗邻城镇相比，蒲种的优势在于它是发展齐全的地区，不管是商用产业还是住宅产业，都有良好的结合。

赛城是我国聚集科技创新领域的地方，布城则是政府的行政中心，这两座城镇有蒲种这个邻居，就业机会和设施皆具有增长的潜力。

全方位发展欠规划
塞车水灾急需解决

蒲种的住宅产业价格属于可负担，且多样化，有高楼住宅、有地房产、围篱和保安社区，还有高级住宅。商业活动尤其是餐饮业非常蓬勃。

陈建铵说，随着蒲种全方位发展，为区内引来超高车流量，导致交通阻塞，某种程度归因于城市规划不足，这一问题最常被人提及，因此要特别关注这一点。

从历史的发展来看，蒲种原本是个锡矿业和种植业发达的地方，随着时代演变，如今发展成一个成熟城镇。

过去数十年，通过建设更多设施，如教育学院、医药中心、金融中心、餐饮业、购物商场和网络中心，使蒲种成为一个自给自足的城镇。除了白蒲大道，蒲种还有隆布大道（MAJU Expressway）和南巴生谷大道（SKVE），为它与各区的连接性大大加分。

然而，蒲种有一个至今悬而未决的问题，便是水灾。

去年12月16日，豪雨导致蒲种IOI购物广场的露天停车场发生水灾，许多停在露天停车场的车辆惨遭泡水，大水更流入商场内，影响了商场租户。

大约两周后的12月30日，蒲种区午后下了一场强降雨，导致多个地区淹水，包括白蒲大道蒲种路段、拉央拉央大路、蒲种IOI商场外的露天停车场。

一个月后，即今年1月30日，大雨导致白蒲大道位于蒲种IOI广场前的来往路段，还有广场入口处发生闪电水灾。

蒲种逢雨成灾，是否会阻碍潜在产业买家的意愿？

投资者趋于谨慎

陈建铵说，产业投资者肯定对水灾情况保持谨慎和警惕的态度，不过他相信水灾可能是个别特例。

地方政府也已采取必要的防洪措施，加上周边的发展，蒲种将持续向前迈进，充满潜能成为一座活力兼自给自足的城镇。因此市场对蒲种的潜力和机遇将会超越对水灾的恐惧。

雪产业市场稳步上扬

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，雪州的产业需求坚挺，加上我国的产业领域逐渐复苏，雪州的房价指数（HPI）呈上升趋势。

前年第三季，雪州的房价指数是218.0，去年次季，房价指数上升至220.5，去年第三季再度上扬至224.2。

后冠病疫情时期，我国的产业市场在经济重新开放之后经历复苏，从去年首季至第三季，雪州房价指数连续三个季度攀升，这与大马房价指数上升的趋势一致。

滞销住宅单位减少

此外，雪州滞销的住宅单位有所减少，证明雪州的产业市场正在好转。去年第三季，雪州滞销住宅单位有4500间，末季下降至4228间。前年末季，雪州的滞销单位有5258间。

MIDF研究相信，雪州的滞销住宅持续下降对州内产业领域的影响是积极的，这将减缓市场对住宅产业供应过剩的担忧。

整体而言，得益于房价前景稳定以及住宅供应过剩的担忧得到缓解，雪州产业市场的前景稳定且积极。

MIDF研究认为产业领域的复苏将继续推动发展商的新销售和收益，因此对产业领域保持积极态度。基于潜在买家有健康的购兴，预计大马的产业价格前景也一样保持积极。