解决空置率问题
业者自救满足租户需求

不管你喜不喜欢，吉隆坡甲级办公楼（Prime Office）铁一般是个“租户市场”（Tenant market），话事权在租户手上，加上越来越多企业提倡居家办公，所需的办公空间缩小，进一步打击市场。

吉隆坡作为亚太区甲级办公楼空置率最高的城市，必须重新思考变更策略，市场陷入供过于求多年的窘境，与其逐底竞争，不如追求质量上的提升。

灵活办公空间成趋势，甲级办公楼必须随之进行系统性变化，迎合市场需求之余，一并解决高居不下的空置率问题，才有望重现曙光。

吉隆坡甲级办公楼空置率趋高，令市场担忧，除了寄望政府招徕更多外资，业者也应设法自救，不妨投资翻新、分隔成小单位，再出租，满足当下的“弹性”办公空间市场。

在后疫情时期，我国甲级办公楼面对的仍然是租户市场，能意识到并满足租户的需求，相比以往更为重要。

“大搬小”省营运成本

商业环境变化快速，在如此不确定的环境中，灵活变得尤其重要，企业皆寻求较“弹性”的办公空间，能更好应对不确定的环境因素。

房产咨询公司Realtag Properties团队经理陈炜杰接受《南洋商报》电访时说，疫情后，居家办公成常态，许多企业“大搬小”，租用所需空间即可，从中节省营运成本，因此小型办公单位相对更受市场欢迎。

“吉隆坡已有甲级办公楼将现有的大单位，分隔成较小的空间出租，以吸引更多不同类型的租户。”

他坦言，疫情后，隆市甲级办公楼租金“超值”，平均每平方尺6至7.50令吉，疫情前至少7.50令吉以上。

他指出，已有甲级办公楼通过联营方式，开发联合办公市场，将较大的办公空间，分隔成多个小空间，再配置家具，最后转租出去，或建立共享办公空间，现在许多公司偏爱这种灵活且简单的办公概念，可迅速应对不可预测和颠覆性的商业市场变化。

翻新才有望被外资相中

Realtag Properties业务发展与营运部主管陳智鑾表示，吉隆坡有太多陈旧的甲级办公楼，是时候翻新，只有焕然一新的面貌，才能被外资相中。

“我们公司经常接待海外企业机构，协助他们在本地设立营运点，发现外资只喜欢新且设施配套完善的办公楼。”

她说，新旧甲级办公楼的租金差距并不大，在选择多不胜数下，租户肯定优先选租新单位。

“有一定楼龄的办公楼，若不再翻新，租用率难以提高。”

陈炜杰说，今年还会有更多新增供应量进入市场，市场需要时间消化。

被定位金融中心的敦拉萨国际贸易中心（TRX），其办公楼的空置率今年底料达40%。

高空置率料3年内改善

已有许多跨国机构在国内甲级办公楼市场“血拼”，预料高企的空置率1至3年内或得到显著改善。

陈炜杰说，隆市甲级办公楼的空置率已从疫情期间超过30%稍降低了，也看见政府致力招揽更多外资入驻，相信将为办公楼租赁市场注入生气，预计空置率将逐渐改善。

“不少跨国机构，特别是有意在马来西亚设立东南亚枢纽的企业，都向我们咨询甲级办公楼的租赁事宜，显然市场开始蠢蠢欲动了。

“相信年底，就能看见其效益。”

陳智鑾指出，空置率高高挂，多少是因为对疫情的“失算”。

疫情前，多个办公楼兴建工程进行中，待完工后，疫情影响了整体经济，外资也离开了，导致大量单位被丢空。

不过，她有信心，随着国家经济逐步回升，以及通胀率持续保持低位，未来1至3年，办公楼的租用市场料迎来新景象。

金融商圈分散 左右租用意愿

我国缺乏“聚集经济”，对金融中心定位不清晰，无法激起甲级办公楼的需求量，因此多年来表现平平。

聚集经济是指某种服务的集中，例如建立金融圈，将金融机构、保险机构、商业律师、会计师、政府部门等其他支持服务“圈一起”，以降低业内人士的交易成本，才能有效带动甲级办公楼的租盘。

将相关行业圈一起

许多城市渴望成为金融中心，创造资金持续循环流动，奈何我国定位模糊。

专门提供房屋贷款解决方案、风险管理等咨询公司Diligent Panners私人有限公司销售总监谢章荣说，政府授权TRX为金融中心，而所谓的金融中心并非单独一栋楼，而是将相关行业链接一体，塑造一个经济圈。

“举例来说，各大保险公司坐落市中心，相关协会则位于白沙罗高原，两个地点有一段的距离，造成不便。”

金融商圈过于分散

他说，由于法庭在大使路，现在连大型律师楼也放弃租用市中心的甲级办公楼，往返两地太消耗时间，不符合经济效益。

他直言，更麻烦的是，政府部门远在布城，欲处理公务文件费时费力，效率减半，我国的金融商圈过于分散，这左右了国内外金融机构租用甲级办公楼的意愿。

省租金 消费低
租户宁迁郊外

吉隆坡市中心消费偏高，使许多租户，宁愿“降级”到市外设点。

谢章荣说，吉隆坡的一些甲级办公楼素质，很让人头疼，自己的公司原址位于某甲级办公楼，但经常面对电梯故障，而公司在27楼高，爬楼梯？

“缴付昂贵的管理费，却没能享用基本设施，非常烦躁，加上疫情后，部分员工启动远程办公，一气之下，搬离市中心到哥打白沙罗，办公面积从1800平方尺减至600平方尺。”

他说，由于无法大幅度给员工起薪，唯有从他们的停车费和伙食费着手，变相降低员工的经济负担。

“员工以前在市中心一顿午餐至少25至30令吉，如今8令吉可解决，我也省租金和管理费。”

首要考量营运成本

以往，许多租户租用甲级办公楼，是因为塑造身分，见客户时留下美好印象。

谢章荣笑言，现在许多大小会议都转向线上，你可以切换世界各地的背景图，营运成本才是首要考量。

经济尚未全面复苏，企业的选址面积变小，可承受的租金或意向租金逐渐变低，使甲级办公楼面对的挑战更大。

租金最低 空置率最高
优质办公楼有价无市

吉隆坡甲级办公楼陷入怪圈，今年第一季租用成本（Occupancy Cost）为亚太区最低，空置率（Vacancy Rate）则亚太榜首，说明隆市优质办公楼有价无市，市场告急。

根据跨国产业顾问公司大马莱坊（Knight Frank）的《2024年首季亚太区办公楼报告》，吉隆坡甲级办公楼的租用成本是亚太区23个城市中最低廉的，每年每平方尺仅17.91美元（约84.07令吉），是当中唯一低于20美元的城市。

租金与狮城差6.4倍

相比邻国新加坡每年每平方尺达114.18美元（约535.98令吉），吉隆坡比该国相差了6.4倍之多。

新加坡为亚太区租用成本第二高，吉隆坡则榜中垫底，两者天渊之别。

香港是亚太区租用成本最昂贵的城市，每年每平方尺达159.63美元（约749.14令吉）。

所谓租用成本包括租金、税务和服务费。

吉隆坡是亚太区最具成本效益的办公楼设立地点，只是新加坡的15.7%，理应深具吸引力，诱惑更多外资机构到来设聚点，事实不然。

根据莱坊数据，吉隆坡今年首季甲级办公楼空置率是亚太区最严重，高居榜首，达到29.7%，反观新加坡，租用成本高昂，空置率仅4.3%。

租用成本和空置率两大数据，向市场发出了预警，隆市甲级办公楼接下来或经历一段时间的颓势。

供应提高加剧空置率

市场自冠病疫情洗礼后，企业经营情况仍未完全恢复元气，不少企业裁员减少员工数量，办公面积亦随之压缩，为降低办公成本，对办公室租金单价的要求越来越低，从高档次转向中低档次的势头尤其明显。

在种种因素“扯后腿”下，吉隆坡的甲级办公楼需求持续减弱，后市谨慎。

莱坊报告指出，吉隆坡甲级办公楼今年将再新增2.4%供应量，意味着空置率或进一步上升至30%以上。

每平方尺5.86元
租金按年涨3%

业者不愿降租金？即使空置率偏高，吉隆坡甲级办公楼首季租金按年依然上涨3%，是亚太区12个租金上升的城市之一。

莱坊报告显示，吉隆坡甲级办公楼每月每平方尺租金为5.86令吉，按年涨3%，按季微升0.3%。

亚太区起落参半

莱坊对亚太区23个城市的甲级办公楼市场进行追踪，当中只有12个城市的租金录得按年增长；按季方面，仅9个城市上升，吉隆坡是其一。

随着企业节约成本，许多中国城市纷纷出现企业把办公地点，从市中心往外或国外迁移。

这导致北京、广州、上海和深圳的租金按年大幅分别下降11.4%、10.1%、8.1%及7.6%。

人力便利摆首位

全球来说，银行和金融服务机构如私人与投资银行，是甲级办公楼的主要租户，尽管成本是主要考虑因素，但金融机构在物色办公地点时，往往会把易于争取到人才摆在首要位置。

吉隆坡便是一例，尽管租用成本低，却人才流失严重，因此吸引力和竞争力上大打折扣，较难获得海外“大咖”租户宠幸。

简而言之，甲级办公楼的租户，除了要求高质量的办公楼以提升品牌形象外，交通是否便利、设施是否完善及人才的聘用弹性，都是重要考量因素。