Pindah milik pemilikan hartanah berlaku bukan sahaja dalam kes jual beli. Proses pindah milik turut dilakukan apabila berlaku kematian pemilik, penceraian antara pasangan yang berkahwin, pemberian daripada ibu bapa kepada anak-anak, akibat kegagalan menyelesaikan hutang wang ringgit di mana hartanah telah diberi sebagai cagaran dan pelbagai sebab lagi.

Borang Pindah Milik

Setiap proses pindah milik bagi hartanah yang memiliki suratan hak milik perlu menggunapakai Borang 14 A Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965) untuk pindah milik tanah, bahagian atau pajakan seperti yang dinyatakan di dalam Seksyen 215, 217 & 218 Akta 56/1965 itu.

Seksyen 215 (1) menyebut “ Pindah milik mana-mana tanah beri milik di bawah akta ini hendaklah dikuatkuasakan dengan satu instrumen atas Borang 14 A”.

Seksyen 217 (1) menyebut “Pindah milik mana-mana bahagian tidak pecah mengenai tanah beri milik di bawah akta ini hendak dilaksanakan dengan satu instrumen di atas Borang 14 A”.

Seksyen 218 (1) pula menyatakan “Pindah milik di bawah akta ini mengenai mana-mana pajakan hendaklah dilaksanakan dengan satu instrumen di atas Borang 14 A”.

Sempena cuti Hari Raya Aidiladha dan cuti persekolahan, ramai ahli keluarga yang dilihat hadir ke pejabat tanah negeri atau daerah masing- masing untuk menguruskan pindah milik tanah sama ada daripada ibu bapa kepada anak atau daripada penjual tanah kepada pembeli yang bekerja di luar daerah atau di bandaraya tetapi pulang ke kampung untuk beraya.

Saya difahamkan ada dalam kalangan pembeli yang mula mengalih minat dan membeli tanah lot banglo di kampung halaman masing-masing yang harganya dianggap masih mampu milik berbanding harga rumah yang dijual di bandaraya, selain dapat memiliki rumah sebuah yang dibina di atas tanah.

Berbalik kepada pindah milik tanah daripada ibu atau bapa kepada anak-anak masing-masing, ada terdapat kes di mana ibu bapa berasa bimbang akan dipinggirkan oleh anak sendiri setelah pindah milik tanah atau rumah disempurnakan.

Saya mencadangkan supaya ibu bapa yang mempunyai kebimbangan sedemikian tetapi tetap berhasrat untuk melaksanakan pindah milik, supaya mendapatkan pandangan dan nasihat peguam mengenai apakah kaedah terbaik yang boleh diguna pakai dalam keadaan seperti ini.

Adakah dengan cara memasuki perjanjian pindah milik bersyarat atau hibah, atau mendapatkan surat kuasa wakil yang melantik ibu bapa yang menyerahkan hak milik tadi, daripada anak mereka yang menerima milik, dan dilantik sebagai wakil kuasa sah yang berkuat kuasa sehingga meninggal dunia?

Ada yang melakukan pindah milik untuk mengelakkan pergaduhan dalam kalangan waris apabila berlaku kematian pemilik.

Ada juga kes pertikaian dalam kalangan waris setelah berlaku kematian pemilik, kerana ada waris yang merasakan terdapat tipu helah atau ketidakadilan ketika harta itu dipindah milik oleh si pemilik ketika hayatnya masih ada.

Isu seperti ini boleh menjadi sensitif dalam kalangan waris yang berhak.

Adalah baik jika pertikaian mengenai harta warisan dapat dihindarkan dan dalam kalangan penerima hak menyedari bahawa hak itu diperoleh secara “percuma” atas sebab wujud pertalian darah dan hubungan kekeluargaan.

Adalah baik jika kita mendoakan si pemilik yang telah meninggal dunia dan mencari jalan penyelesaian yang paling sesuai dalam kalangan waris.

Surat ikatan penyerah hak

Untuk hartanah yang masih belum dikeluarkan suratan hak milik individu pula, pindah milik biasanya dilakukan melalui satu surat ikatan atau ‘deed” iaitu Surat ikatan Penyerahan Hak atau “Deed Of Assignment”.

Ia berbentuk satu dokumen yang mengandungi butir hartanah, “sejarah” hartanah berkenaan dan persetujuan di antara kedua pihak yang menyerahkan dan yang menerima hak, yang dinyatakan secara bertulis dan ditandatangani serta bersaksi.

Jika ia disediakan oleh peguam, ia akan disaksikan oleh peguam berkenaan.

Hartanah yang diserah hak melalui dokumen seperti ini hanya terpakai kepada hartanah yang bebas hutang dan tidak serah hak kepada bank sebagai cagaran kepada suatu pembiayaan.

Hartanah yang masih diletak hak pada bank tidak boleh di serah hak ke atas pemilikan melainkan hutang bank telah dijelaskan dan pihak bank telah menyerah kembali hak atas pemilikan hartanah itu melalui suatu dokumen “Deed of Receipt and Re Assignment”.

Dalam ayat yang mudah, ia adalah satu surat ikatan yang mengakui penerimaan bayaran balik hutang dan mengakui telah melepaskan hartanah serta hak, dan kepentingan atas perjanjian jualbeli asal (ketika pemilik pertama membeli daripada pemaju) untuk hartanah itu, kembali kepada pemiliknya yang terkini.

Dokumen terpenting yang perlu ada untuk hartanah yang belum ada suratan hak milik ini ialah perjanjian jual beli asal ketika pembelian dibuat dari pemaju perumahan.

Setiap kali berlaku penjualan kepada pembeli baharu dan peletakan hak seterusnya kepada bank sebagai pembiaya, satu surat ikatan baharu akan ditandatangani dan surat ikatan pelepasan hutang yang baharu juga turut ditandatangani.

Kesemua dokumen ini harus disimpan bersama supaya rantaian pemindahan hak ini tidak “terputus” dan membantu melicinkan urusan.

Bagi urusan seperti ini, suatu notifikasi hendaklah disampaikan kepada pemaju. Pemaju akan bertindak sebagai “penyimpan rekod” pemilikan terkini hartanah berkenaan.

Pihak yang terbabit dengan transaksi seterusnya akan menulis kepada pemaju dan meminta pengesahan yang penting berkaitan hartanah itu seperti siapakah pemilik terkini dan adakah ia sedang diletak hak kepada mana-mana bank sebagai sandaran untuk suatu pembiayaan.

Kesimpulannya, setiap urusan pindah milik hartanah, sama ada menggunakan instrumen pindah milik atau surat ikatan, memerlukan penyediaan dokumen dan bukan sekadar lisan.