KUALA LUMPUR: Persekitaran kadar faedah yang rendah ketika ini berjaya meningkatkan jumlah transaksi hartanah, namun tidak memberi kesan kepada paras harga memandangkan industri masih lagi berdepan situasi lebihan bekalan, demikian menurut penganalisis.

Penganalisis RHB Research, Loong Kok Wen, berkata situasi semasa berbeza dengan kitaran kadar faedah rendah sekitar 2012 hingga 2013 yang menyaksikan Indeks Harga Rumah (HPI) meningkat antara 11 hingga 13 peratus dalam tempoh itu.

Namun, katanya pertumbuhan HPI merosot kepada -0.7 peratus pada suku ketiga 2021 berbanding 3.3 peratus pada 2018.

"Kami percaya ia sebahagian besarnya berikutan isu struktur berterusan, yang mana industri hartanah mengalami situasi lebihan bekalan yang berlarutan sejak 2016. Oleh itu, ia sebahagian besarnya mengehadkan prospek pertumbuhan harga hartanah," katanya dalam satu nota penyelidikan.

Beliau berkata, isu lebihan bekalan itu kali ini menjadikan hartanah di Malaysia bukan aset lindung nilai yang baik daripada inflasi walaupun hartanah sudah lama dianggap sebagai kelas aset yang menyediakan perlindungan modal dan potensi pengukuhan nilai, dengan melindungi pemilik aset daripada kesan buruk inflasi.

Katanya, walaupun persekitaran inflasi semasa mungkin kekal dalam tempoh terdekat, dengan andaian berlanjutan untuk tempoh enam hingga 12 bulan lagi, kenaikan harga hartanah akan terhad berikutan isu lebihan bekalan.

"Semasa pusingan kitaran inflasi pada 2011 dan awal 2014, harga hartanah meningkat secara material dan pemaju dapat menikmati peningkatan permintaan untuk hartanah yang didorong oleh lindung nilai inflasi, dengan mengambil kira jualan hartanah yang luar biasa dan pertumbuhan pendapatan," katanya.

Kok Wen berkata, inflasi semasa menunjukkan bahawa minyak mentah adalah komoditi utama yang mengalami kenaikan harga yang ketara, manakala harga komoditi dan bahan binaan lain secara relatifnya adalah stabil.

Beliau bagaimanapun berkata, kitaran inflasi kali ini berkemungkinan tidak diterjemahkan kepada permintaan yang tinggi dan pertumbuhan pendapatan, sebahagian besarnya disebabkan oleh peningkatan mendadak kos bahan binaan yang bermula sejak suku kedua 2021.

"Gangguan bekalan yang berlarutan di samping peningkatan permintaan yang lebih kukuh pasca sekatan pergerakan adalah faktor utama yang mendorong kenaikan harga komoditi seperti minyak mentah, keluli, tembaga dan aluminium, mengakibatkan kesan peningkatan dalam kalangan produk pengguna," katanya.

Beliau tidak menjangkakan pemaju akan melepaskan kos pembangunan tambahan menerusi harga jualan hartanah yang lebih tinggi memandangkan pertumbuhan ekonomi baru mula pulih daripada pandemik dan keadaan lebihan bekalan yang berterusan.

Justeru, tegasnya, hartanah mungkin bukan kelas aset yang baik untuk melindung nilai daripada inflasi pada kali ini.

Dalam pada itu, Kok Wen berkata Bajet 2022 yang dibentangkan tahun lalu kekurangan pemangkin bagi melonjakkan sektor hartanah.

Beliau berkata, selain daripada penarikan cukai keuntungan hartanah (RPGT) bagi hartanah melebih lima tahun, kerajaan tidak menyatakan sebarang rancangan untuk menarik pelaburan domestik atau pelaburan asing baharu, mahupun koridor ekonomi baharu bagi merancakkan semula enjin ekonomi.

"Turut tidak dinyatakan sebarang projek infrastruktur mega baharu, hanya kenyataa ringkas mengenai projek MRT3. Sektor hartanah berkemungkinan akan terus memanfaatkan projek infrastruktur sedia ada untuk merangsang pemulihan," katanya.