王水丰
产业实习估价师（PV2667）

1. 大家都说有地的房产容易升值，但我的收入只够买公寓，怎么办？
2. 要如何选对公寓，可自住，卖时又有价值？
3. 公寓是一项长远投资吗？

以上是投资新人买房时的困惑

几天前在一个投资会议上遇到投资前辈Charles Tan（CT），他的投资都以公寓为主，都升值，都给他带来不错回酬。

出于好奇，我就约他喝咖啡取经，交流过程中，总结出以下选购好公寓的５大考量；
1. 公寓地点需符合买家要求
2. 实用的公寓概念与设计
3. 注重发展商的品质
4. 合拍的屋主社群
5. 价钱合理

第一：公寓地点符合买家要求

“有靠近捷运（MRT）或轻快铁（LRT）吗？ 没有？！那不要了！”

“这个地方那么远！有没有单位靠近市区中心？”

以上是多数人选择好地点的条件。

CT告诉我，当初他在槟城打工时，受限于资金，就在市区外买了他第一间公寓，当时身边人都笑他在这个鸟不生蛋的地区买公寓，多付一点，就可买入市区的公寓。

CT笑笑不语。

若干年后，工业区扩展到他的社区，当时鸟不生蛋的地点，摇身一变，成为了会下金蛋的鹅，房价升了两倍。

朋友说：“你好会选好地点哦！”。他再次笑而不语。

普通人选地点时，都局限于眼前看到的状况，投资者看到的则是未来升值空间，想象力尤其重要。

自己喜欢的社区，价钱合理就对了。日后市区的相续发展和交通改善，都会推高房价。

第二：实用的公寓概念与设计

有些公寓，就算在绝佳地点，但屋价不升，仔细一看，原来是公寓的概念出问题，缺乏主题又没特色。
我也注意到有些建筑的设计过于天马行空，要维修，一点都不简单，加重管理费的负担，导致管理费一直上涨，因而冲淡投资回酬。
一些公寓的单位密度太高，设施安排（尤其电梯）不到位，严重影响公寓的口碑和长期价值。
单位的空间设计特别重要，因为大部分美好的时光都是在单位里度过。
爱烹饪会要求大厨房，喜欢看电视则要求大客厅。
我注意到部分发展商的楼盘特别好卖，其卖点是给业主预留了好几面可拆除的墙（Hackable Walls），让屋主可自由改动空间，这类公寓可作长期投资，将给你带来源源不断的租金收入。实用的公寓概念、设施，将给业主营造优质的居住环境。

第三：注重发展商品质

我们买菜，也会找熟悉的菜贩买，买公寓更要考量发展商的信用和品质。

我们常听到劣质的公寓漏水、电梯品质差、墙身很薄，都是导致公寓价值下滑的原因。

楼盘的品质取决于所采用的建筑材料品质，施工程序的把控，及工人技能，好的发展商会注重品质掌控，聪明的发展商会长期聘用两到三个固定建筑公司、设计师，以稳定楼盘的高品质。

很多人以为发展商交屋后就了事。其实不然，他们还需要负责以下工作；

为期２年的单位瑕疵维修。
第一年的公寓管理：建筑和设施的维护和修理，并在第二年把完整账务，及相关文件妥善交接给居民委员会（JMB）。
完成所有分层地契申请程序，让屋主获得各自单位的分层地契。
５项指标中，这是比较难控制的元素，毕竟在签约时我们无法审视完工的品质，唯有选择有信誉的发展商，确保公寓品质。优质发展商的楼盘是信心保证，即使售价稍高，永远有人愿意购买。

第四：合拍的屋主社群

有些人喜欢有地房产，因为要处理的关系只是左邻右舍。但公寓不同，会和邻居在电梯内“共处一室”，和邻居共用泳池、健身房等，有素养的邻居，会让你享受高素质的生活方式，如果是与一班不负责任的邻居为邻，就是煎熬。

要如何筛选呢？
1. 购入售价较高、有口碑发展商的楼盘，有时价格恰恰是筛选屋主的有效方法。
2. 几个志同道合的朋友或兄弟姐妹一同买入同一层楼的单位，可互相照应。

如果屋主社群都是文明市民，准时交管理费，设备将获得定期维修，租客也愿意续租。拥有稳定的租客，租金便可往上升，进而推高楼盘价格。

你买的不只是公寓，而是公寓内的群体生活方式。

第五：价钱合理

一分钱，一分货。好楼盘的价钱都偏高，出奇便宜的楼盘肯定有“原因”。

我们看房时最重要是，先客观审核我们在以上4点的满意度，才斟酌我们能接受的价格。

看过很多人没做好功课，一味仰赖身边朋友的分析决定价钱合理与否。

择房犹如择偶，爱了，就是爱了，无悔你的决定，毕竟是自己的决定。

买房：别一味纠结房价，而错失好楼盘。CT也和我分享了他多年的定价策略；
1. 了解周围房产的价格，确保你被有钱人的社群包围。
2. 要有估价师的思维，计算租金回酬，预测公寓的升值空间。

总结：

纵观各个发达国家地区（如香港、新加坡），大都市的土地日渐匮乏，用一块少一块，政府都要最优化运用土地（Highest and Best Use），确保人民能安家，再立业，则天下太平。

高楼住宅能让大量市民，用可负担的价格在办公室附近添购房子，减低马路上的车辆和废气排放量。

各大高楼住宅的崛起是必然趋势，我们应该与时并进，学会如何选择适合自己的公寓。