News & Articles 房东租客纠纷多 租赁法很重要
房东租客纠纷多 租赁法很重要
20 Aug 2024
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长
陈建铵
租赁法能带来什么改变？
马来西亚是否需要住宅租赁法案（RTA）？
在马来西亚，租赁是个错综复杂的问题，对房东和租户都充满各种挑战；我们也听闻许多“恐怖”故事。
有关房东和租户不间断发生的不幸事件，确实需要住宅租赁法案的管制。
为何？首先，都知道我国未有特定法规管制住宅租赁，房东与租户间的租赁协议，就成了唯一的“约束文件”。
但大家要知道，这存在盲点，每份协议内容都能有所不同，租赁条款和条件不一致。
双方会因此引起许多误解和沟通不良，最终将导致连串争执与争论。
不仅如此，还将可能引发不可解决的弃租问题，制造繁琐且高成本的烦事。
随着住宅租用市场需求量和交易量日益增加，市场更需要通过法律规范和维护各方利益。
住宅租赁法案应包含以下几点：
1）促进房东和租户之间的关系
2）规范住宅租赁协议
3）填补现有法律空白，清楚列明房东和租户的权利与责任
4）标准化租赁协议的条款与条件，并符合各方的最佳利益
5）成立仲裁机构，解决房东和租户间的租赁争议
6）收集住宅租金数据作分析，协助政策制定（例如国家产业资讯中心数据）
7）确保出租单位在法律框架下，居住条件是公平和合理
租赁法案必须列明的要点：
●标准化租赁协议的条款和条件
●抵押金的支付
●抵押金的退还
●出租屋定期检查报告
●更换租户与房东的程序
●终止或弃租
●破坏、非法和不道德使用出租屋、骚扰和擅自进入
●维修和保养
●收回出租屋及处理遗留物品
●成立住宅租赁仲裁庭及制定职权行使
●拟定调查和执法的权力
●拟定收费结构
●列出不当行为清单，及罚款金额
根据地产经纪过往经验，房东常有的问题
●拒绝向租户提供租赁协议副本
●收取租金后，未向租户提供付款证明
●拒绝或延迟紧急维修
●无因由提前终止租赁合约
●在租户不知情下出售出租屋
●由未经授权的个人或非房东，向租户收取租金
●未经同意下擅自进入出租屋
●换锁或取消通行卡
●中断水电供应
●不合理下拒绝退还租屋和水电费的抵押金
●未支付服务费（管理费用），特别是共管物业
租户常有的问题：
●未按时支付双方定下的月租、水电费或其他费用
●破坏出租屋
●未经房东同意，翻修或改动出租屋
●转租或将租赁权转让给第三方
●退租后，出租屋遭破坏或卫生条件糟糕
●未提前通知下，终止租赁协议或搬离
●搬离时未清理个人物品
●租赁期届满后拒绝搬离
●利用抵押金抵消租金
●在出租屋进行非法活动
制定租赁法案将面对的问题：
●住宅的定义是什么？
●住宅的房产类型，例如人民组屋计划（PPR）、大马人民房屋计划（PR1MA）、先租后买？
●抵押金的处理方式
●索赔的期限
●仲裁庭的成员
●住宅租赁法案是否违反现有法令？例如特定救济法令（Specific Relief Act）、遇险法令（Distress Act）、分层管理法令（Strata Management Act）等。
●如何处理反歧视，及自由选择租户？
●如何处理仍有效的租赁协议？
●数字签名（digital signatory）是否合法？
●房地产经纪或代表等第三方的角色是什么？
●个人数据管理的隐私
●仲裁庭的执法权力
总而言之，住宅租赁法案存在利与弊。租户与房东间的关系可谓千丝万缕，我们必须视住宅租赁法案为自由市场的一部分，而不是一项限制。
陈建铵
租赁法能带来什么改变？
马来西亚是否需要住宅租赁法案（RTA）？
在马来西亚，租赁是个错综复杂的问题，对房东和租户都充满各种挑战；我们也听闻许多“恐怖”故事。
有关房东和租户不间断发生的不幸事件，确实需要住宅租赁法案的管制。
为何？首先，都知道我国未有特定法规管制住宅租赁，房东与租户间的租赁协议，就成了唯一的“约束文件”。
但大家要知道，这存在盲点，每份协议内容都能有所不同，租赁条款和条件不一致。
双方会因此引起许多误解和沟通不良，最终将导致连串争执与争论。
不仅如此，还将可能引发不可解决的弃租问题，制造繁琐且高成本的烦事。
随着住宅租用市场需求量和交易量日益增加，市场更需要通过法律规范和维护各方利益。
住宅租赁法案应包含以下几点：
1）促进房东和租户之间的关系
2）规范住宅租赁协议
3）填补现有法律空白，清楚列明房东和租户的权利与责任
4）标准化租赁协议的条款与条件，并符合各方的最佳利益
5）成立仲裁机构，解决房东和租户间的租赁争议
6）收集住宅租金数据作分析，协助政策制定（例如国家产业资讯中心数据）
7）确保出租单位在法律框架下，居住条件是公平和合理
租赁法案必须列明的要点：
●标准化租赁协议的条款和条件
●抵押金的支付
●抵押金的退还
●出租屋定期检查报告
●更换租户与房东的程序
●终止或弃租
●破坏、非法和不道德使用出租屋、骚扰和擅自进入
●维修和保养
●收回出租屋及处理遗留物品
●成立住宅租赁仲裁庭及制定职权行使
●拟定调查和执法的权力
●拟定收费结构
●列出不当行为清单，及罚款金额
根据地产经纪过往经验，房东常有的问题
●拒绝向租户提供租赁协议副本
●收取租金后，未向租户提供付款证明
●拒绝或延迟紧急维修
●无因由提前终止租赁合约
●在租户不知情下出售出租屋
●由未经授权的个人或非房东，向租户收取租金
●未经同意下擅自进入出租屋
●换锁或取消通行卡
●中断水电供应
●不合理下拒绝退还租屋和水电费的抵押金
●未支付服务费（管理费用），特别是共管物业
租户常有的问题：
●未按时支付双方定下的月租、水电费或其他费用
●破坏出租屋
●未经房东同意，翻修或改动出租屋
●转租或将租赁权转让给第三方
●退租后，出租屋遭破坏或卫生条件糟糕
●未提前通知下，终止租赁协议或搬离
●搬离时未清理个人物品
●租赁期届满后拒绝搬离
●利用抵押金抵消租金
●在出租屋进行非法活动
制定租赁法案将面对的问题：
●住宅的定义是什么？
●住宅的房产类型，例如人民组屋计划（PPR）、大马人民房屋计划（PR1MA）、先租后买？
●抵押金的处理方式
●索赔的期限
●仲裁庭的成员
●住宅租赁法案是否违反现有法令？例如特定救济法令（Specific Relief Act）、遇险法令（Distress Act）、分层管理法令（Strata Management Act）等。
●如何处理反歧视，及自由选择租户？
●如何处理仍有效的租赁协议？
●数字签名（digital signatory）是否合法？
●房地产经纪或代表等第三方的角色是什么？
●个人数据管理的隐私
●仲裁庭的执法权力
总而言之，住宅租赁法案存在利与弊。租户与房东间的关系可谓千丝万缕，我们必须视住宅租赁法案为自由市场的一部分，而不是一项限制。
Source: Propertyenanyang.my
Latest Posts
-
Malaysia’s first-ever auction carnival happening on Nov 21 in KL
-
Sunway to expand Sunway City Ipoh with RM4bil in investments
-
S P Setia lancar fasa baharu Ambrosia II, harga bermula RM1.75 juta
-
Tropicana introduces Skypark Kepler by Banyan Group
-
Rumah RM300,000 hingga RM500,000 paling banyak tak terjual