在经济走势偏淡的2016年，本地产业市场在价量方面，皆出现同步退跌的情况，贷款申请被驳回比例占半数的例子，反映有心购买房屋者，面对融资不易的问题，深入探讨不难发现，人均收入与屋价水平相距甚远。

政府出策
发展商自救
由于产业贷款难获批，政府先后发表了协助购屋者取得融资的建议，其中城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥玛在2016下半年发表谈话时指出，为了让购屋者可以贷款买屋，房地部将会发出执照给发展商，让发展商可以贷款给购屋者。

他举例说，如果购屋者在Mydeposit计划下获得10%贷款，向银行借贷只借到70%，其余20%可向发展商借贷、而且不限于首购族。

“发展商也可借出100%房贷，取决于发展商的决定，法令规定年利率顶额是18%（没有抵押资产），有抵押资产最高则是12%。”

他说，只要有兴建房屋计划、具备财务能力的发展商，可以向房地部提出放贷执照申请，经过审核后可获得贷款执照。

不过，为了避免该项计划被滥用，发展商推出一项屋业发展计划后可申请放贷执照，在推出下一个屋业发展计划需再另行提出申请。

另外，政府考虑把公积金户头的比例改为第一户头60%，第二户头40%，之前分别是70%和30%，这项建议是为了让首购族，可以提领公积金第二户头的储蓄，用来购买可负担房屋。

部长补充，根据2011年借贷法令修正案，房地部是可以发出放贷执照的，严格来说，上述两大建议落实后，是本地产业市场新举措，也是2016年产业市场引起市民关注的焦点，至于落实后取得的成效如何，仍有待观察。

国行降息利与弊
除了发展商可以申请贷款执照，提供购屋者其公司房产单位贷款，政府也建议通过调整公积金户头的比例，协助购屋者购买可负担房屋，此外，国家银行出乎市场意料，于2016年7月13日宣布降息，下调隔夜货币政策利率。

国行把隔夜政策利率从之前的3.25%，调降25个基点至3.00%，这是国行2年后第一次调整隔夜利率。在国行宣布降息后，人们开始议论，降息是否将有利于贷款未还清的购屋者，尚未领取产业贷款者，是否将因为贷款利率调低而受惠。

利
关于国行宣布降息，基本来说，有以下几个好处：

1.房贷利率将调低：

隔夜政策利率的变化将影响基本借贷率（BR），简单来说，就是降息将会导致房屋贷款的利息也减少，所以，每个月缴交的房屋贷款供款将稍微减少。

2.银行或放松房贷批准条件：

当市民把钱存在银行不能获得高利息收入时，可能会选择把钱提领出来，这样银行的资金就会减少，和房贷一样，银行所派发和收取的各种利息，都和国行的隔夜政策利率有紧密关系。

隔夜政策利率降低，贷款利率也会下降，降息后，银行不再派发较多利息给存款民众，这可能会推动民众选择把钱提出

来消费，市场流动资金将增多。

3.贷款环境宽松、创业投资或容易：

银行放松贷款要求，民众贷款或较容易，贷款的成本也降低，获得财务支持，会使更多具有能力的人想尝试创业、或者进行投资，以获得更多经济收入。

弊
国行宣布降息，基本有以下几个坏处：

1.马币加速贬值：

降息后，银行不再派发高利息给存款的市民，这样会导致有些市民选择把钱提出来消费，当市场钱多时，就会变得没有价值，市场流动资金增加，马币将会贬值。

2.通货膨胀升温：

当市场流动资金增多，可能会出现钱多货物少、供不应求的情况，这时候将会酝酿通膨升温。

3.定期存款利息减低：

银行制定利息时，都和隔夜政策利率息息相关，定期存款受影响是不可避免的，在国行宣布降息后，商业银行的定期存款也相继调低。

年轻人和首购族
房产需求庞大
大马统计局估计，在2020年之前，大约34.9%年龄介于20至39岁的大马人，他们迟早需要购买房屋，需求将推动本地的房产市场，可是，家庭收入的涨幅普遍追不上产业价格的升势，购买力保持疲弱。

针对这点，城市和谐、房屋及地方政府部长指出，政府准备在一马房屋计划下，拨款10亿令吉，兴建8万间比市价便宜20%的可负担房屋，同时，注入更多资金兴建2万6122间房屋。

不过，他认为，政府必须结合私人界的力量来推行，单靠政府的努力未必可以实现这个宏愿目标，此外，为抑制产业市场的投机风，政府在前几年调高产业盈利税，若购买房屋在首3年内脱售，被计算有赚取盈利，将被征收30%的产业盈利税。

另外，据报道，政府宣布从2014年5月15日起实施新的措施，任何人或公司，如果购买4间或超过4间的房屋，发展商必须向城市和谐、房屋与地方政府部登记购屋者的名字，以便对产业投机者产生一些阻力。

一旦发现国内房产市场投机活动严重，房屋与地方政府部会考虑采用多项措施，包括必要时，规定购屋者在未来买屋时，必须获得房地部批准。

虽然市场存在零星投机活动，在某种程度上影响响购屋情绪，但是，业内人士指出，实际的情况是，房屋的需求依然强劲，特别是年轻一代和首购族，对房产的需求保持殷切。

房屋发展商意识到以上情况，因此重新定位他们的房产，以符合大众市场的需求，同时，业者也认为，产业市场已经触底，预计将在中期内逐渐复苏。

与此同时，国际产业顾问公司仲量联行表示，看好国内基础建设将带动房产市场，加上马币汇率走低，相信可以吸引外国投资者前来大马投资，包括购买房产。

大马房产市场在全球金融风暴后，于2009至2013年期间欣欣向荣，当时国内一些地区的房价甚至翻倍增长。

仲量联行指出，上述情况在2014年开始呈反方向，这是因为政府为了遏制房产炒作，先后推出多项房市降温措施，包括上调产业盈利税、提高外国人购买住宅产业的最低价格至100万令吉、以及废除发展商承担利息计划，加上2015年4月起实施消费税，这些措施的后续影响延伸至2016年，促使全年产业市场走势保持平淡。

房贷收紧
打击购屋情绪
国家银行也指示国内各商业银行，严格审批房产贷款，导致贷款获批的房贷人数，从2014至2016年逐年下跌。

仲量联行的报告补充，这些降温措施虽然成功打击房产投机活动，但同时也冲击国内的购屋情绪，尤其是从2015年起，再加上全球经济成长充满不确定性，进一步削弱房产情绪。

此外，全国产业资讯中心公布的市场概况显示，2016年房产的交易数量和交易总值，按年分别比前期下滑，加上采取房市降温措施，以及实施消费税带来的成本上涨，都冲击消费情绪，促使发展商纷纷延迟推出新产业计划。

房市的短期前景依然黯淡，但仲量联行认为，主要是因为市场负面情绪影响，尤其是马币汇率与原油价格持续下跌、以及低迷的经济前景，造成房产需求不振。

“虽然国内某些地区的产业面临供应过剩，但事实上，真正有意购置产业的需求依然存在，尤其是年轻一辈或首次购买房屋者。房屋贷款的需求有所增长，但商业银行严谨的审批率，未能全面满足市民的贷款需求。”

仲量联行指出，发展商也意识到这点，重新定位他们的房产销售策略、推出创意融资配套，以符合投资者和广大市民的需求。

基建带动房市

仲量联行的报告指出，基础建设将带动房产市场，尤其是大吉隆坡以及槟城各项新大道建设计划。

积极建设大吉隆坡
该报告指出，大马有不少令人振奋的基础建设发展，这些基建计划，包括大吉隆坡，还有各主要州属的经济走廊。

在大吉隆坡计划下，将拥有完善的铁路、公路和航空基础建设，以及即将完成的51公里第1捷运线，预期会在2017年启用。

“第1捷运计划有31个捷运站，连接大吉隆坡的南区和北区。”除了大吉隆坡计划外，备受市场关注的隆新高铁计划，一旦落实或竣工，将能缩短来往隆新两地的通行时间至90分钟，届时将掀起高铁计划效应，带动相关地区的产业发展。”

该项高铁项目介于最后审核阶段，但已确定总站将设在吉隆坡的“大马城”；此外，中国铁路工程集团已计划在大马城，建设一个综合办公楼，作为跨国公司的枢纽。

槟城第2大桥通车
轻快铁光大连接机场
仲量联行也看好槟城的房产市场将受惠于基建项目，槟城实施的改革计划取得良好表现，促使该州房产备受瞩目。

展望槟城北部，改革计划正在推行中，其中，连接威省峇都加湾和槟岛峇都茅的槟州第2大桥已在2014年正式通车，这使到原本沉寂的地区逐渐活跃起来，不仅带旺当地经济活动，峇都加湾区也开始发展新房产项目。

北马发展商指出，自槟州第2大桥启用后，附近空置土地的价格已翻倍增长，目前介于每平方尺40至50令吉之间。

与此同时，著名的瑞典零售家居品牌宜家，计划2018年在峇都加湾开设大马第3家分店，已完工的峇六拜大道，带动敦林苍佑大道通往峇六拜自由工业区的4个车道，符合建设第2大桥增加交通流量的预期。

仲量联行指出，建议中的槟城综合交通大蓝图计划，槟城首个轻快铁线将从光大连接至槟城峇六拜国际机场，这将促使靠近机场的大道，即峇六拜大道成为商业与旅游重点。

“半导体和旅游业务将继续在该地区附近蓬勃发展，仲量联行预期将带来更好的就业前景，以及提高该地区的产业需求，不单是工业产业、酒店和住宅产业，也包括办公楼。”

虽然目前的基建活动和产业发展集中在槟州东南部，但北部料不会受冷落太久，在综合交通大蓝图下，建议更多连接槟城北部与南部的高速公路。

在柔佛房产方面，依斯干达经济走廊的高楼住宅项目，供过于求的问题升温，市场担忧房产市场供过于求，原因是：该地区缺乏商业活动，但仲量联行认为，一旦更多本地与外资公司进驻该特区，将有助于带动当地经商活动。

房价调整不会持久
也不会跌至危机水平
仲量联行认为，马币汇率贬值是吸引外国投资者在大马置产的因素之一，原因是马币较为便宜，外资在本地置产的成本相对较低。

以目前的市场情况，人们对马币波动反应似乎过敏，再过一段时间，预料产业投资前景依然备受看好。

仲量联行认为，房产投资是一项长期计划，最重要的是进行投资决策时，要有长远的眼光，房产价格这段期间的调整料不会持久，预计房产市场不会跌至1998年亚洲金融危机期间的水平。

整体而言，该行仍乐观看待整体经济在接下来一、两年内复苏，在全球市场，油价在2016年持续承受原油供应过剩的卖压，但在厄尔尼诺气候现象的影响之下，棕油价平稳回升。

与此同时，银行平均借贷利率从2007年的6.6%，跌至目前的4.5%左右，借贷利率预计不会在近期内调升，这是因为国行重申，维持“宽松和支撑经济活动的政策”，不过，2016年国行降低利率，显示经济形势保持疲弱，全年经济成长率，预测在4至4.5%之间。

结语：
石油价格跌多起少，马币汇率跌势未见改善，对大马经济和各行各业、包括产业领域，造成程度不一的影响，对出口商来说，马币汇率疲软有利大马出口领域，在大马，80%的出口是来自制造业，预料制造业出口商前景可期。

至于2017年的房产市场，能否让广大市民有所期待，下篇文章给大家叙述，同时，分享业界专家的看法。