大马产业领域总是被指疲弱、乏力，但究竟它有多孱弱无力？

北马宜居性越来越高，柔佛森林城市的大宏图是支撑点，还是将演变成空城？东海岸人口增长率不及发展商的野心，东马买气大受损？

这期的《投资致富》，让我们东南西北走一回，个别分析大马州属的产业领域表现和转圜余地。

北马
槟城房价
未到高不可攀
号称大马“硅谷”，槟州也是教育、旅游、医药旅游发展强劲的州属，同时亦是大马退休人士的首选之一。

只是，许多人认为，槟城房价高，尽管想在那里落脚，也是心有余而力不足的事，但实际上，这只不过是一场华丽的误解，槟城房价普遍不超过100万令吉的“天价水平”。

根据全国产业资讯中心（NAPIC），截至2016年上半年，标价高于100万令吉的房产仅占总数的6.2%，更多的房产（75.81%）低于50万令吉，而其余的17.99%则介于50万至100万令吉。

根据NAPIC数据显示，在2016年上半年的9158宗房地产交易中，有73%属于住家用途的房地产，占47亿令吉中的26亿令吉，且大多为高楼。



中日买家涌入
永利行高级合伙人倪川鹏在第十届大马房产高峰会中指出，槟州不再只是国人的首选地之一，也有一部份是长期居留槟城的日本及中国人，一般为了下一代的便利先买房。

他也说，去年杪至今年初，也就是圣诞至新年的佳节期间，槟城涌现许多买卖协议，在这群购房者前往银行贷款成功后，估计2017年首季的产业交易将增加10%，新项目包括Waterside Residence、Queens Residence公寓、Amaris Terrace by the Sea三层排屋、万豪旅店及公寓等。

此外，槟州即将兴建的轻快铁、单轨火车和快捷巴士交通大蓝图（PTMP）加上新海滨公园葛尼水岸，倪川鹏指可进一步提高槟城的宜居性。

吉打
去年交易热络
北马区域房地产交易最活跃的州属，是吉打？

没错，根据全国产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，大马米仓──吉打，在2016年上半年内创下10万6118宗交易，总值29亿2000万令吉，而且用作农业用途的地产并不是占据最大部份，而是与住宅用途几近参半。

该中心数据也指出，吉打住宅房产标价高于50万令吉的仅有4.15%，有33.74%介于20万至50万令吉，31.15%则为10万至20万令吉，其余30.96%则少于10万令吉的可负担房价，而吉打的价廉房产，不仅是受到国人的青睐。

“吉打与槟城只是一线之差，槟州边缘的居林，已见许多中国投资者的涌入和买进，他们的足迹在如Padang Meha一区的排屋和独立式洋房中可寻。”

倪川鹏在会中也指出，在居林国际机场（KIA）建好后，不仅可造福北霹雳、玻璃市和槟城居民，也可吸引更多外国投资者进入北马区域。

不仅如此，吉打州浮罗交怡也将被发展成美容之岛，加上吉打港口海域东南亚最大金枪鱼综合港口（KIFT）、第二高科技园等各类发展计划，估计可为吉打带来人流量及潜在房地产买家。

东海岸
交易下跌
供过于求
Rahim & Co.公司产业投资顾问苏莱曼阿玛迪在该高峰会中表示，只有吉兰丹州地产交易受农业带动而有增长，其余东海岸州属的房地产交易量皆呈下跌趋势，但综合而言，彭亨、登嘉楼、吉兰丹及柔佛州丰盛港的交易量在9个月内下滑20%。

苏莱曼说，登州的问题所在，就是过剩两字，尤其是零售商店，毕竟登州的人口增长率和房地产的发展速度，可说是遥不可及。

苏莱曼补充，有许多东海岸的道地人，已因争取就业机会而迁居其他州属，加上东海岸州属的平均收入较低，但房地产发展商却未见机行事，反而快马加鞭地开发更多地库、发展项目，因此这些资本不足的州属，有供过于求、市场过于饱和的风险。

虽然估计项目推出和表现将随着疲弱的消费者情绪，而不及发展商预期，苏莱曼估计销售量将再走软，东海岸的房地产领域若要在短期内反弹，有一定难度。

不过他指出，主要因为可为各个领域的大小企业家减少运输所需的成本费用，东海岸经济特区（ECER）、关丹码头，将会是东海岸经济成长的最佳动力。

南马
交投 价格
双双下滑
根据大马房地产评估及服务局（JPPH）的数据显示，相对刚建立时的2006年，马来西亚依斯干达区内的公寓，10年内已大幅增建69%，至6万个单位，而有地房产则增建21%，至38万个单位。



依斯干达新盘持续增加
该局估计，若纳入截至2016年首9个月为止已确定的房产项目，依斯干达将再添近6万个高楼单位及13万个有地房产。

全国产业资讯中心（NAPIC）调查披露，2016年第三季，柔佛州产业领域交易量普遍呈下滑趋势——住宅房产交易按季减30%，房产市价也按季跌20%。

不过，更重要的是，柔佛州是大马制造业最活跃的州属，身为经济特区的大马依斯干达的工业领域，尽管过了10年的初期发展，至今仍在火速增长，在2016年首9个月内，工业地产已增加8%，至1万1578个单位。

大马私营估价师、物业管理员、地产代理及物业顾问协会（PEPS）柔佛区域主席——黄顺集在大会中表示，i-Park工业区发展项目有望推高工业用途地产，再增近3500个单位。

i-Park工业区并不是柔佛唯一的发展项目，预计耗资4400亿令吉的森林城市（Forest City）发展项目也备受瞩目，但同时更具争议性。

黄顺集引述《彭博社》表示，虽然传闻已有许多中国投资者认购，但森林城市的庞大项目是否会导致房屋过剩，最后是否会演变成所谓的空城一座，目前仍是一大未知数。

至于零售单位，柔佛州将见百乐泰（Paradigm）、AEON、新山世界广场（Capital 21）、宜家（Ikea）、第二谷中城（Southkey）购物商场的登陆，原本近1400万平方尺的零售面积将随之被推高至1900万平方尺。

此外，柔佛也有赛车成、新山纱玉河整治工程、隆新高速铁路（HSR）、马新捷运系统友谊桥（RTS）等项目即将面世，加上预计可引进逾1700亿令吉投资、2020年国民收入可达183亿令吉的边佳兰石油综合计划（PIPC）等项目，料可再促进南马经济成长，带动房地产领域复苏。

东马
新盘不绝
价格却没跌
Taylor Hobbs房产估值及地产代理公司顾问廖南泰在大会中指出，东马房地产领域的最大阻力是房价，意思就是，尽管发展商拼命地推出新项目，但房价在认购率原已低迷的情况下还持续攀升，以致消费者买气一再受损。

大马房地产评估及服务局（JPPH）的统计显示，沙巴2016年上半年交易量挫20.6%，共3155宗交易总额，按年跌7亿至约15亿令吉；而砂拉越的房产交易量则下跌16.8%，共1万1700宗交易的总额也按年跌6亿跌至约31亿令吉。

不过，廖南泰补充，尽管砂拉越的交易量远超沙巴，但沙巴的平均房地产价格比砂拉越高，因此若直接将沙巴和砂拉越的市况相提并论，也并非完全准确，不过他说，这两个州属目前的房产领域，无疑都是乏力的。

展望未来，他表示，投机性买家原已担心银行贷款不获批准，较后又害怕脱售资产会被征收更高的产业盈利税（RPGT），除非有重大进展，这依旧是房产领域即将面对的挑战之一。

往较乐观的方面思考，廖南泰称，尽管东马人对房地产需求看似疲弱，但其实是因为房价太高，对于低于40万令吉的房产需求，还是存在的，另外，泛婆罗洲大道（Pan Borneo Highway）也料将带动沙巴首府的发展。



二手房产吃香
回顾2016年，倪川鹏说，尽管北马区域的房产交易呈下跌趋势，但北马人对拥有房地产的看法仍算乐观，区域的房地产市价也仍合理。

他说，银行的借贷条例料不会在近期内调整，房地产领域增长速度料也因而不会在短期内有明显的改善，预计北马产业领域将在成本费用日渐攀高的情况下受困。

不过，倪川鹏表示，政府的一马房屋计划（PR1MA）扮演着极重要的地位，尤其在生产总值较小数的吉打及玻璃市两州。

二手市场这时也是较为吃香的，根据全国产业资讯中心的统计，以槟城2016年上半年的数据作比较，相对总额为4亿8000万令吉的1040宗一级市场交易，共有达21亿7000万令吉的5658宗二手公寓交易。

虽该中心估计2016年下半年的产业交易量将分别降至4858宗及640宗，但这般二手趋势也普遍发生于其他北马州属。

可见，今时今日的消费者并非对买房没胃口，而是已趋向可负担型及二手房屋，所以一级市场需以更具竞争性的价格与二级市场较劲。

北马区域也有日渐繁荣的表象，如中国“一带一路”经济策略贯穿大马各州，若泰国克拉运河计划落实，倪川鹏乐观预测，北马区域的各个领域及项目可被激发至高峰。

玻璃市20万以下需求大
玻璃市因为是全马面积最小的州属，2016年上半年交易量仅达1765宗，总额为2亿1042万令吉，而其中70%用作发展农业。

根据全国产业资讯中心（NAPIC）调查显示，玻璃市在2016年内的交易，完全无标价高于100万令吉的房产，且仅有1.56%介于50万至100万令吉，20万至50万令吉共有44.99%，低于20万令吉的房价最多，共有53.45%。

州经济发展局的现代化计划——加央市区中枢（Kangar City Centre）项目，加上交通部的玻璃市内陆港项目，可把玻璃市首府加央开发成如同吉隆坡、柔佛、马六甲及槟城兴旺的市中心，制造上千个就业机会。

另外，州政府计划将本以甘蔗为主的朱宾谷，发展成高科技工业区计划，这不仅将辅助玻璃市州农业，目前也已有日本及中国公司有意在该区建造太阳能发电厂、节能型轿车制造厂房等。

结语：
大马2017年的种种催化剂，会否成功救赎供与求失衡、看似已尽显疲态的产业领域？只能说，再多的预测也不过是暂时扫除忧虑，再多的催化剂若缺乏多方的齐心协力，最终也不过如此而已。