独家报道：陈美玲


老龄楼，活化（上篇）

不说不知，我国办公楼，原来都陈年了……

研究显示，我国现有80%的办公楼在2050年仍继续使用，即便是今年才竣工的新办公楼，也颇有楼龄了，变成老旧资产，难逃老化周期。

如今越来越多绿色建筑登场，共享和灵活办公室的兴起、居家作业的盛行，皆影响办公空间的出租市场。租户偏好和市场需求不断变化，老旧办公楼的基础设施营运效率往往不及新楼，面对租户约满离去，转向更高质量的资产，该如何与相近地区的新楼竞争，又如何制定策略为老旧资产保值增值、挽回竞争优势？

正因老旧资产的业主或房东，对办公楼可永续使用的期望日益增加，要求采取积极的提升资产措施，实现节约成本、高效运转，并迎合当下对绿色建筑的需求，资产增值须抓紧进行。

老旧资产能否迎来第二春，业主、房东会否再度实现收入增长，取决于资产增值举措的实行力度和深度是否到位。

国内老化的办公楼正面临压力，供需市场竞争激烈不在话下，在大量新供应的冲击下，老龄办公楼正失去留住和吸引租户的能力。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）日前进行了一场题为“利用资产增值，解锁房地产增长潜力”的专题讲座，旨在探讨翻新吉隆坡老旧办公楼的挑战和绿色空间趋势。

新大楼符ESG

会上，JLL研究与咨询部负责人尤丽雅说，在大吉隆坡，TRX / 默迪卡118大楼（Merdeka118）区域里的每一座办公楼，都是绿色建筑，各获不同的绿色认证，符合企业对环境、社会与监管（ESG）及低碳节能的承诺，激励租金表现傲视全吉隆坡。

今年次季，该地区的净出租面积达661万平方尺，每平方尺月租要价高达9令吉63仙，入驻率也录得75.2%。

“对比吉隆坡的旧中央商务区（下称旧区），即拉惹劳勿（Raja Laut）、金马区（Dang Wangi）、咖啡山（Bukit Nanas）、秋杰（Chow Kit）和占美回教堂（Masjid Jamek）一带的办公楼，其基础和便利设施已无法满足企业的需求，逐渐缺乏吸引力而流失优势。”

旧区租金减半

她指出，截止今年次季，旧区的净出租面积和入驻率与TRX区相差无几，分别是662万平方尺和72.1%，不过月租价却少一半，每平方尺仅4令吉31仙（按季下降7%），属全吉隆坡最低！

“旧区办公楼的房东为了稳住入驻率，不惜降租留人，然而降租策略是否能长期奏效则是个未知数。”

从入驻率和租金表现，说明旧办公楼已失去竞争能力，翻新或资产增值迫在眉睫。
尤丽雅表示，新旧区的对比结论是，符合绿色特征、获得绿色认证的办公楼，资产价值远远超越旧楼，月租要价也占尽优势。

搬迁潮或一触即发

尤丽雅说，在大吉隆坡有多达46%的甲级办公楼，入驻率达到90%或以上，34%大楼介于60%至90%，出租率低于60%则占20%，房东必须认真和正视看待出租率偏低的问题，并拟定有效方案改善。

JLL的市调显示，大吉隆坡约有70%办公楼建于2015年之前。过去10年，基于租户对办公楼的各种要求，租用市场经历非常大的变化，楼龄高的办公楼已无法迎合市场需求。

JLL亦分析了吉隆坡绿色与非绿色办公楼的100大租户，当中79%承诺将在2030年实现绿色目标，预计“搬迁潮”将一触即发。

百大租户的办公空间合计达1075万平方尺，随着租赁合约陆续届满，租户料5年内开始搬迁至绿色办公楼，并在2026年达到高峰。

6因素影响资产值

仲量联行亚太区资产开发负责人兼执行董事安德鲁麦弗森、在讲解“资产增值与翻新改造”的讲座上指出，6大因素影响资产价值，即（一）楼龄、建筑规格与品质、（二）租户偏好、（三）可持续性的绩效、（四）气候风险、（五）有关净零碳排放等法令，（六）竞争对手的建筑，如租金价位和所提供的设施。

他表示，所谓租户偏好，类似“愿望清单”，足以左右租户对办公楼的规格选择，及愿意付出的租金额。

租户8大偏好

租户偏好普遍涵盖以下八大类，至于业主能否提供“如此”理想的出租环境，则另当别论。

1 健康与保健：办公楼取得最高级别的WELL白金认证，备有健身房、瑜伽室和其他锻练设施，保持室内空气质量和自然光照。

2 可持续性：办公楼获颁最高等级的LEED白金认证，使用可再生能源，推动回收利用。

3 配套设施：员工可通过低碳方式如脚踏车或步行到办公室。

4 营造场所与塑造品牌：象征身分的标识，增强品牌效应。

5 灵活或管理空间：由房东建造和管理，按需求提供管理服务，灵活的支付条款。

6 人类体验：有活动、艺术与文化、参与社区。

7 科技：获得最高等级的WiredScore白金认证，采纳触控式系统及应用程序。

8 韧性：合规格、安全、确保业务连续性。

设施越完善 员工越有劲

一家公司可通过设施，提高员工工作绩效。
安德鲁说，员工对办公室设备的期望包括，健康空间、创意空间、学习空间和共享办公空间，还会要求运动室及隐私空间，而新办公楼大多皆包含其设备。
“在竞争激烈的办公室租赁市场，老旧资产要吸引或留住租户，就该行动翻新大楼了。”

他以新加坡和香港为例。新加坡，80%甲级办公楼获得绿色认证，剩余20%的“无认证”大楼，唯有采纳“棕色折扣”（Brown Discount），意思未能达到绿色建筑标准的办公楼，因价值被低估，而需要以较低价格（折扣）出租或出售。
他指出，香港则恰恰相反，仅20%甲级办公楼获绿色认证，因而享有较高的价格溢价，租户或买家皆愿意支付更多，以入驻这些办公楼。

水灾冲击资产值

我国办公楼的资产价值也会受到天灾影响。

安德鲁说，受极端天气影响，吉隆坡一年会发生多次水灾，这肯定会影响资产价值，需要谨慎应对。

他指出，从估价的角度来看，英国皇家特许测量师学会（RICS）发布了新指南，将气候风险列入考量，若业主或房东未能有效降低气候风险，则有可能引发资产成本受损。

业主忧翻新成本大

“研究显示，业主和房东的顾虑是，无法承担庞大的翻新成本、翻新大楼是否一定能招徕租户，并提高租金、投资何时能有回报、是否最后或大势归来，无需砸钱翻新。”

他表示，资产升值程度分为小改、中改、大改和重建，视大楼的当前情况而定。
安德鲁列出资产增值的参考范围：

1.环保与可持续发展，包括骑行终点设施、储物柜、淋浴、电动车充电设施，有绿色认证、节能节水、废物管理、循环使用
2.大楼采智能科技，触控式出入、传感器、租户应用程序、WiredScore认证
3.大楼服务升级，空气过滤、空调、灯光装置
4.户外空间，有餐饮、花园、瑜伽、冥想空间等
5.通往地铁站的保护区
6.重新为大楼定位及塑造品牌
7.增加净出租面积
8.提升公共区域，如大堂、电梯、走廊、卫生间、淋浴设备